DPH při dodání nemovitých věcí v roce 2020

Při výkladu tohoto velmi komplikovaného ustanovení je třeba vycházet nejen ze zákona o DPH, ale také ze článku 135 odst. 1 písm. j) směrnice Rady 2006/112/ES, který definuje případy osvobození od daně, dále z článku 12 odst. 2, který definuje pojem budova. Též se při výkladu tohoto ustanovení musíme držet i zavedené judikatury Soudního dvora EU (dále jen SDEU).

Datum publikace:24.09.2020
Autor:Ing. Jana Ledvinková

DPH při dodání nemovitých věcí v roce 2020 (text)

Díl I.

Pravidla pro uplatňování daně z přidané hodnoty (dále jen DPH) při dodání nemovitých věcí vyplývají z ustanovení § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o DPH). Toto ustanovení procházelo v průběhu let řadou změn a úprav. Při výkladu tohoto velmi komplikovaného ustanovení je třeba vycházet nejen ze zákona o DPH, ale také ze článku 135 odst. 1 písm. j) směrnice Rady 2006/112/ES, který definuje případy osvobození od daně, dále z článku 12 odst. 2, který definuje pojem budova. Též se při výkladu tohoto ustanovení musíme držet i zavedené judikatury Soudního dvora EU (dále jen SDEU). Pro účely vymezení některých pojmů souvisejících s nemovitými věcmi, které zákon o DPH nikterak nedefinuje, využijeme právní předpisy upravující katastr nemovitostí. Jedná se o zákon č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a související vyhlášky, zejména při definování stavby bytového domu, rodinného domu, obytného prostoru.

Zákon o DPH musel také reagovat na rozsáhlou novelizaci občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který nabyl účinnosti k 1. 1. 2014. Zákon o DPH s účinností od 1. 1. 2014 přinesl zcela nové znění ustanovení týkající se dodání vybraných nemovitých věci v § 56 a zavedl nový § 56a – nájem vybraných nemovitých věcí. K 1. 1. 2014 došlo v souvislosti s rekodifikací soukromého práva (nový občanský zákoník, často pod zkratkou NOZ) k významné změně ustanovení upravující osvobození dodání nemovitých věcí v § 56 ZDPH. Zákon o DPH zde navázal na změnu v pojetí věci a tedy i nemovité věci. Došlo ke změnám v rozsahu osvobození dodání nemovité věci, čímž se přiblížil i znění směrnice, ovšem ve znění ustanovení § 56 zákona o DPH zůstávají i nadále některé výkladové problémy, jak si ukážeme v článku dále.

Novela zákona o DPH č. 360/2014 Sb. s účinností od 1. 1. 2015 přinesla mimo jiné další závažnou změnu v ustanovení § 56. Protože toto ustanovení se stalo výkladově ještě více sporné než ustanovení v předchozím znění k 31. 12. 2014, došlo k odsunutí nového znění § 56 na rok 2016.

Rovněž při výkladu uplatnění DPH při dodání nemovité věci je třeba vzít v úvahu zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (viz například zákon č. 225/2017 Sb., kterým se změnil stavební zákon), kdy byl ve vazbě na tento zákon novelován § 56 zákona o DPH s účinností od 1. 1. 2018 v návaznosti na novelizaci pravidel pro kolaudační řízení.

Zásadní změny v pravidlech pro uplatňování DPH při dodání nemovitých věcí, a to zejména pozemků, byly provedeny zákonem č. 360/2014 Sb., tj. novelou zákona o DPH, která nabyla ovšem účinností až k 1. 1. 2016. K problematice uplatňování DPH u nemovitých věcí vydalo Generální finanční ředitelství (dále GFŘ) v červenci 2015 metodickou informaci, která byla ještě v prosinci 2015 aktualizována pro některá sporná ustanovení v této informaci. Tato informace GFŘ zůstala beze změn přes to, že došlo k 1. 1. 2018 k další novelizaci § 56 zákona o DPH. Ani tato informace však neodstranila přetrvávající právní nejistotu v některých otázkách osvobození dodání nemovité věci, zejména pak v oblasti dodání pozemků.

Pro účely orientace v problematice uplatnění DPH při dodání nemovitých věcí si musíme nejprve vymezit základní pojmy, s kterými zákon v této oblasti pracuje.

Řadu pojmů zákon o DPH nedefinuje a musíme tyto pojmy hledat v jiných právních předpisech.

Dále si problematiku rozdělíme do oblasti dodání vybrané nemovité věci, které je osvobozeno od daně po uplynutí stanovené lhůty, do oblasti dodání pozemků, které je za určitých okolností osvobozeno od daně a do oblasti volitelného způsobu zdanění při dodání nemovité věci a pozemku.

Základní pojmy při dodání nemovité věci

Nemovitými věcmi jsou podle § 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů, pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Například „právo stavby“. Takto pojímá nemovité věci i zákon o DPH. Součástí pozemku je podle § 506 občanského zákoníku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba) s výjimkou staveb dočasných. Podle § 509 občanského zákoníku nejsou inženýrské sítě součástí pozemku.

Zákon o DPH§ 56 v odstavci 5 pro své účely uvádí definici vybrané nemovité věci, kterou se rozumí:

  1. stavba pevně spojená se zemí,
  2. jednotka,
  3. inženýrská síť,
  4. pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
  5. podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
  6. právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Za splnění podmínek uvedených v § 56 odst. 3 zákona o DPH je dodání těchto vybraných nemovitých věcí osvobozeno od daně. Ale o tom až v následující části článku.

Nemovitost

Podle článku 13b písm. b) nařízení Rady 282/2011 se za nemovitost považuje mimo jiné každá budova nebo stavba spojená se zemí nebo v zemi nad úrovní moře nebo pod ní, kterou nelze snadno rozebrat nebo přemístit.

Budovu lze definovat jako konstrukci, která má střechu a obvodové stěny, například garáž, továrna, bytový dům, skladovací prostory atd.

Stavba – stavba pevně spojená se zemí

Pojem stavba má širší význam a zahrnuje i další konstrukce člověkem zhotovené, které se nemusejí považovat za budovu. Stavby mohou zahrnovat inženýrská díla například hráze, vodovodní a kanalizační sítě, mosty, přístavy.

Pojem stavba také zákon o DPH blíže nevymezuje, tudíž význam budeme hledat v právu komunitárním, a to v čl. 12 směrnice Rady 2006/112/ES. Podle tohoto článku směrnice je budovou (stavbou) jakákoliv stavba pevně spojená se zemí, tedy jakákoliv konstrukce upevněná do země nebo v zemi. Judikatura SDEU k tomuto pojmu neposkytuje bližší výklad, ale ze známé judikatury se za určitých okolností mohou za stavbu považovat i skleníky, nebo i hřiště s umělým povrchem. Záleží na konkrétním stavebním uspořádání, a na tom, zda dotčené pozemky, na kterých jsou umístěny například skleníky, spadají pod pojem stavební pozemky, které při jejich dodání nemohou být osvobozeny od DPH, jak si uvedeme v  II. dílu článku.

Dodání pozemku s plošnou stavbou (například parkovištěm, pochozím chodníčkem), která svým vzhledem a technickým parametrům bude vyhovovat obsahu pojmu stavba podle čl. 12 směrnice, nebude možno osvobodit bez dalšího posouzení dle zákona.

Plošné stavby

Pokud nejsou plošné stavby nemovitou věcí podle občanského zákoníku (nejedná se o stavby spojené se zemí pevným základem), jedná se o zpevnění povrchu pozemku. Takové plošné stavby jsou součástí pozemku a tvoří s ním jednu věc a nelze je fakticky ani hospodářsky od pozemku oddělit. Jedná se například o zámkovou dlažbu, která je rozebíratelná, chodníky, odstavné plochy pro vozidla, dlažby a obruby, opěrné zdi a zahradní jezírka.

Pokud je plošná stavba stavbou nemovitou, tj. taková, která je spojena se zemí pevným základem, může být příslušenstvím bytového domu nebo rodinného domu. Jedná se například o plošnou stavbu, která splňuje všechny znaky nemovité stavby, je ve vlastnictví stejného vlastníka jako bytový dům nebo rodinný dům a tvoří s bytovým domem nebo rodinným domem jeden funkční celek. Pak jako celek má jednotné daňové řešení. Například stavba, která slouží k parkování vozidel, přičemž nejde o veřejné parkoviště.

Pro účely zákona o DPH je též důležité rozdělit stavby na stavby pro bydlení, stavby pro sociální bydlení a ostatní stavby.

Stavby pro bydlení

Stavby pro bydlení jsou vymezeny v § 48 odst. 2 zákona o DPH, a to ve vazbě na související právní předpisy. Tedy ani § 48 odst. 2 nedefinuje přímo tyto pojmy, ale odvolává se na zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Pojmy však nalezneme v § 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. ke katastrálnímu zákonu.

Stavba bytového domu je ve smyslu katastrálního zákona stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Stavbou rodinného domu se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Vzhledem k tomu, že vypuštěním definic daných pojmů ze zákona o DPH při totožném vymezení podle katastrálních předpisů nedochází ke změně v jejich fungování, platí i nadále, že u bytového a rodinného domu bude mít zásadní význam údaj o způsobu využití stavby zapsaný v katastru nemovitostí.

 

Článek je uveden ve zkráceném znění. Celý článek naleznete na : DPH při dodání nemovitých věcí v roce 2020

Poznámky pod čarou:

Související články

Funkcie

Partneři

Nastavení souborů cookies

Tato webová stránka používé různé cookies pro poskytování online služeb, za účelem přihlášení, poskytování obsahu prostředníctvím třetích stran, analýzy návštevnosti a jiné. V souladu s platnou legislativou prosíme o potvrzení souhlasu případně nastavení vašich preferencí. Děkujeme.

Více informací.