Společenství vlastníků

Společenství vlastníků je právnická osoba, jejíž věcná práva upravuje občanský zákoník. Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, přitom ale společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

Datum publikace:07.02.2019
Autor:Doc. Ing. Hana Březinová, CSc.


Společenství vlastníků (text)

1.    Právní definice společenství vlastníků

Společenství vlastníků je právnická osoba, jejíž věcná práva upravují § 1194–1216 občanského zákoníku. Společenství vlastníků není podnikatelem, tato činnost je mu ze zákona zakázána. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, přitom ale společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

1.1.   Založení společenství vlastníků

Pokud nebylo společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek vymezených v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nich alespoň tři musí být ve vlastnictví tří různých vlastníků. To platí nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

Zákon o veřejných rejstřících a občanský zákoník blokují zápis vlastnického práva k další převedené jednotce, dokud není prokázán vznik společenství vlastníků (§ 1198 odst. 2 občanského zákoníku).

Vlastníci jednotek mají možnost založit společenství vlastníků i tehdy, pokud je v domě méně než pět jednotek. V takovém případě se vyžaduje souhlas všech vlastníků.

Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Souhlas vlastníků všech jednotek se vyžaduje tehdy, pokud nebylo společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

Stanovy, u nichž občanský zákoník vyžaduje formu veřejné listiny, mají zákonem stanovený obsah. Forma veřejné listiny se nevyžaduje, pokud se společenství zakládá prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

1.2.   Vznik společenství vlastníků

Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 občanského zákoníku).

1.3.   Nejvyšší orgán, statutární orgán společenství vlastníků

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, přičemž shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Ustanovení § 1208 občanského zákoníku stanoví, co patří do působnosti shromáždění. Jedná se zejména o změnu stanov, schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků či o schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu a o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.

Statutárním orgánem společenství vlastníků je výbor, pokud stanovy neurčí, že je jím předseda společenství vlastníků.

1.4.   Zrušení společenství vlastníků

Společenství vlastníků se zrušuje dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě.

Společenství vlastníků lze také zrušit rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět.

Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace. Práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.

 

2.    Společenství vlastníků jako účetní jednotka

Ve smyslu § 1 odst. 2 písm. a) zákona č. 563/1991 Sb. je společenství vlastníků účetní jednotkou, neboť se jedná o právnickou osobu, která má sídlo na území České republiky. Na základě kategorizace účetních jednotek půjde obvykle o mikro, případně malou účetní jednotku. Z toho plyne, že společenství vlastníků bude sestavovat účetní závěrku podle § 18 odst. 1 a 2 v rozsahu rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha. Řádná a mimořádná účetní závěrka mikro účetní jednotky nepodléhá povinnému ověřování auditorem. Malé účetní jednotce by takováto povinnost mohla vzniknout v podstatě mimořádně, a to pokud by k rozvahovému dni účetního období, za které se účetní závěrka ověřuje, a bezprostředně předcházejícího účetního období, překročila nebo dosáhla alespoň dvě hodnoty uvedené v závorce (aktiva celkem 40 000 000 Kč, roční úhrn čistého obratu 80 000 000 Kč, průměrný počet zaměstnanců v průběhu účetního období 50). Protože společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku, nelze předpokládat, že by splnil první podmínku, ani druhá podmínka není pravděpodobná, a to vzhledem k činnosti společenství vlastníků.

V praxi však řada společenství vlastníků využívá služeb auditorů, a to z důvodů nabytí jistoty o správném hospodaření společenství a postupu statutárního orgánu.

Společenství vlastníků má sice možnost ve smyslu § 9 odst. 3 písm. b) a odst. 4 písm. i) zákona o účetnictví vést zjednodušené účetnictví, avšak vzhledem k potřebě rozúčtovávání služeb a potřebě podrobné syntetické a analytické evidenci nelze tuto možnost doporučit.

2.1.   Účetní metody a účetní postupy společenství vlastníků

Článek je uveden ve zkráceném znění. Celý článek naleznete na : Společenství vlastníků

 

Poznámky pod čarou:

Autor: Doc. Ing. Hana Březinová, CSc.

 

 

 

Pokračování článku je součástí předplaceného přístupu.

Roční přístup si můžete objednat zde:

Výhody předplaceného přístupu naleznete v části O PORTÁLU

 

 

Související články

Funkcie