Aplikace DPH u nemovitostí po novele 2025, díl I.

Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR nedávno schválila návrh rozsáhlé novely zákona o DPH, která má nabýt účinnosti 1. ledna 2025. Lze předpokládat, že Senátem projde tato novela beze změn a její účinnost tak roku 2025 opravdu nastane. Účinnost některých ustanovení novely je nicméně o několik měsíců, či dokonce let odložena, což platí i pro veškeré změny týkající se nemovitých věcí, ať už jde o jejich vymezení, výstavbu, či dodání. V těchto případech nastane účinnost změn 1. července 2025. Vzhledem k tomu, že transakce s nemovitostmi se obvykle plánují s větším předstihem, budou mít plátci operující v tomto odvětví více času se na novelu připravit. Cílem následující série článků je pomoci jim zorientovat se v nových pravidlech a snáze pochopit všechny změny. Z toho důvodu je zařazeno množství příkladů a několik výňatků z důvodové zprávy, pokud mohou pomoci k vysvětlení nové úpravy. Kompletní novelu zákona o DPH včetně přijatých pozměňovacích návrhů mohou plátci najít na webových stránkách Senátu, a to v senátním tisku číslo 13.

Stavby pro bydlení § 48

Nově jsou definice staveb rozděleny do dvou paragrafů, a to do § 48 (stavby pro bydlení) a do § 48a (stavby pro sociální bydlení). Výčet staveb pro bydlení však zůstává i v novém znění stejný. Stavbami pro bydlení jsou bytový a rodinný dům, jejich tzv. vedlejší (obslužné) stavby, obytný prostor a jeho tzv. vedlejší (obslužná) místnost. Oproti původnímu znění se však mění vymezení některých staveb. Odkaz na stavební zákon byl totiž vypuštěn a nahrazen odkazem na veřejný registr, v tomto případě katastr nemovitostí, což může mít, jak si v dalším textu ukážeme, v některých případech zcela zásadní důsledky.

Nové znění § 48 odst. 1:

„(1) Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

1. stavba bytového domu,
2. stavba rodinného domu,
3. stavba, která

1. 1. slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a
   2. je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového domu nebo rodinného domu podle bodu 1 tvoří funkční celek,

1. 1. 1. obytný prostor,
      2. místnost užívaná spolu s obytným prostorem podle písmene d), která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.“

Rodinný dům § 48 odst. 3

Původní úprava definovala rodinný dům pomocí stavebního zákona. Dle stavebního zákona je rodinným domem „stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení, a která má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo třetí nadzemní podlaží ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.“

Jak jsem už výše uvedla, vymezení rodinného domu pomocí odkazu na stavební zákon nová úprava ruší. Stavba rodinného domu je nově vymezena zápisem v katastru nemovitostí:

„(3) Stavbou rodinného domu se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí stavba, která

1. je zapsána v registru územní identifikace se způsobem využití rodinný dům, nebo
2. není v registru územní identifikace zapsána, ale lze důvodně předpokládat, že do registru územní identifikace bude se způsobem využití rodinný dům zapsána.“

Znamená to, že nově bude rozhodující zápis v katastru nemovitostí, a nikoli skutečný stav. Plátci tak budou v mnohých případech nepřímo nuceni skutečný stav stavby nechat do katastru zapsat, případně mohou naopak těžit ze skutečnosti, že zápis v katastru realitě neodpovídá.

Cílem nové úpravy je dle důvodové zprávy „v maximální možné míře vázat vymezení těchto staveb na zápis stavby v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (dále jen registr územní identifikace nebo RÚIAN). Ten je jedním ze čtyř základních registrů ČR a v právním řádu je zakotven zákonem č. 111/2009 Sb., o základních registrech. Z charakteru RÚIANu jako veřejného seznamu vyplývá i jeho další vlastnost – skutečnosti v něm uvedené mají přednost před skutečnostmi, které v něm uvedeny nejsou. Zároveň neznalost do RÚIANu zapsaného údaje nikoho neomlouvá. Je tím umocněna role RÚIANu jako základního a veřejně dostupného zdroje informací o nemovitých věcech v něm evidovaných.“ Doplňuji, že se jedná o katastr nemovitostí, jehož správcem je katastrální úřad.

Jedinou výjimku z tohoto pravidla zakotvil zákonodárce do bodu 11 přechodného ustanovení, podle něhož se za rodinný dům považuje i dokončená stavba, jež není jako rodinný dům v katastru nemovitostí zapsána, ale splňuje parametry rodinného domu dle nového stavebního zákona.

„Pro účely daně z přidané hodnoty se za stavbu ...