Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je daní přímou majetkového typu, která postihuje konkrétní majetek – nemovitou věc. Daň z nemovitých věcí je upravena zejména zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV“). Kromě ZDNV je nutné se řídit i celou řadou souvisejících právních předpisů, zejména katastrálním zákonem (zákon č. 256/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů), stavebním zákonem (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů), občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen „NOZ“) a také důležitou vyhláškou č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 298/2014 Sb.“).

Jak vyplývá z § 498 NOZ, nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dále § 506 stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Jedná se o zásadu superficies solo cedit, podle které je zásadně věcí nemovitou pouze pozemek a stavba na něm umístěná je součástí tohoto pozemku. Vlastník pozemku je tak zásadně též i vlastníkem stavby umístěné na tomto pozemku.

ZDNV však tuto zásadu zakotvenou v NOZ v podstatě opouští, protože daň z nemovitých věcí je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb a jednotek. Výslovným uvedením jednotek se respektuje jejich specifická právní úprava v NOZ. Jak vyplývá z § 1159 NOZ, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

V případě daně z nemovitých věcí platí základní zásada, že nemovité věci této dani podléhají bez ohledu, zda jsou využívány k podnikání či nikoliv, na rozdíl např. od silniční daně.

Na úvod je vhodné předeslat, že skutečnost, zda konkrétní nemovitá věc je nebo není předmětem této daně, nezávisí na tom, k jakému účelu je nemovitá věc užívána, to se zpravidla projeví pouze ve výši této daně.

Daň z pozemků

Předmět daně

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí. Z toho tedy vyplývá, že předmětem daně nejsou pozemky, které nejsou na území ČR, a pozemky, které nejsou evidované v katastru nemovitostí. Vymezení pozemku je obsaženo v § 2 písm. a) katastrálního zákona, stejný zákon vymezuje i katastr nemovitostí, pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Z uvedeného výčtu je zřejmé, že hranice pozemku může být určena jak fakticky (např. hranice druhů pozemků), tak právně (např. hranice rozsahu zástavního práva).

Naopak předmětem daně nejsou zejména pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy stavby. Jde o pozemky zastavěné budovami a inženýrskými stavbami uvedenými v příloze ZDNV, tedy takovými stavbami, které jsou předmětem daně. Pokud by se jednalo o stavby, které předmětem daně nejsou, potom se vyjmutí pozemku z předmětu daně neuplatní.

Ostatní případy se budou příspěvkových organizací týkat zřejmě pouze okrajově, proto velice stručně. Předmětem daně dále nejsou:

• lesní plochy, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštních určení – viz § 7 a § 8 zákona o lesích (zákon č. 289/1995 Sb., v platném znění),
• pozemky, které jsou vodní plochou, s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb,
• pozemky určené pro obranu České republiky,
• pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.

Do kategorie lesů ochranných se zařazují

1. lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích (sutě, kamenná moře, prudké svahy, strže, nestabilizované náplavy a písky, rašeliniště, odvaly a výsypky apod.),
2. vysokohorské lesy pod hranicí stromové vegetace chránící níže položené lesy a lesy na exponovaných hřebenech,
3. lesy v klečovém lesním vegetačním stupni.

Lesy zvláštního určení jsou lesy, které nejsou lesy ochrannými a nacházejí se

1. v pásmech hygienické ochrany vodních zdrojů I. stupně,
2. v ochranných pásmech zdrojů přírodních léčivých a stolních minerálních vod,
3. na území národních parků a národních přírodních rezervací, a dále lesy, u kterých veřejný zájem na zlepšení a ochraně životního prostředí nebo jiný oprávněný zájem na plnění mimoprodukčních funkcí lesa je nadřazen funkcím produkčním, tyto lesy jsou vymezeny v § 8 zákona č. 289/1995 Sb., lesní zákon, ve znění pozdějších předpisů.

O zařazení lesů do kategorie lesů ochranných a lesů zvláštního určení a o vyřazení z těchto kategorií rozhoduje orgán státní správy lesů na návrh vlastníka lesa nebo z vlastního podnětu.

Stejně tak předmětem daně nejsou pozemky, na kterých jsou vodní plochy. Z této výjimky jsou vyňaty rybníky, pokud jsou užívány pro chov ryb za účelem podnikání na základě povolení k nakládání s povrchovými vodami. Otázku povolení k užívání rybníku pro chov ryb za účelem podnikání řeší § 8 odst. 1 písm. a) bod 4 vodního zákona (zákon č. 254/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů). V souladu s § 9 odst. 1 vodního zákona se povolení vydává na časově omezenou dobu; z toho je možné dovodit, že rybník nebude předmětem daně z pozemků pouze po dobu platnosti povolení ve smyslu § 9 vodního zákona.

Co se týká pozemků, které jsou součástí zdanitelných jednotek, je nutné uvést, že vzhledem k tomu, že tyto pozemky jsou součástí jednotky, měly by být takto i zdaněny a nejsou proto samostatně předmětem daně z pozemků, předmětem zdanění je jednotka jako nemovitá věc.

Pozemky, které budou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v budově bytového domu a budou užívány společně s těmito jednotkami, mohou být buď součástí této zdanitelné jednotky, nebo nikoliv. Vyloučeny z předmětu daně tak mohou být i pozemky z druhé uvedené skupiny, tedy ty, které nejsou součástí zdanitelné jednotky, konkrétně se jedná o jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich. Znovu je potřeba zdůraznit, že se jedná o pozemky, které nejsou součástí zdanitelné jednotky. Skutečnost, že tyto výše uvedené pozemky nebudou předmětem daně z pozemků, bude zohledněna v rámci zdanění samotných jednotek, a to vyšším koeficientem 1,22 při úpravě podlahové plochy na základ daně jednotky.

Zrekapitulujme, že pozemek, který je součástí zdanitelné jednotky, je vždy vyjmutý z předmětu daně. Jiné pozemky, které nejsou součástí zdanitelné jednotky, jsou vyjmuty z předmětu daně pouze za stanovených podmínek.

Ovšem aby platilo výše uvedené ohledně vyloučení z předmětu daně, musí se jednat o budovu bytového domu. Pokud se bude jednat o jinou budovu, budou tyto pozemky předmětem daně z pozemků a zdaňovány odpovídajícím způsobem podle jejich druhu v souladu se zápisem v katastru nemovitostí.