Investice do nemovitostí podle IAS 40

Tento článek byl zpracován jako jeden z výstupů výzkumného projektu Fakulty financí a účetnictví na VŠE v Praze, který je realizován v rámci institucionální podpory IP100040. Článek prošel recenzním řízením redakční rady., Doc. Ing. Dana Dvořáková, Ph.D., je docentkou v oboru Účetnictví a finanční řízení podniku, pracuje na katedře finančního účetnictví a auditingu Fakulty financí a účetnictví VŠE v Praze, od roku 2004 je členkou Evropské asociace účetních (EAA), věnuje se lektorské a konzultantské činnosti. Mezi oblasti odborného zájmu patří Mezinárodních standardy účetního výkaznictví (IFRS) a jejich implementace v ČR, finanční účetnictví podle českých účetních předpisů, specifika účetnictví v zemědělství. Je autorkou řady odborných publikací (Finanční účetnictví a výkaznictví podle mezinárodních standardů IFRS, Specifika účetnictví a oceňování v zemědělství, Základy účetnictví) a řady odborných článků.

ÚVOD

Nemovitosti, se kterými účetní jednotky disponují, mohou přinášet účetní jednotce v budoucnu užitek různým způsobem. V souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) je pro zařazení nemovitostí do působnosti konkrétního standardu IFRS rozhodující záměr účetní jednotky, který určuje, jaké efekty od nemovitosti v budoucnu očekává. Nemovitosti mohou být určeny k používání účetní jednotkou po dobu delší než jeden rok, případně po dobu delší než jeden produkční cyklus, tyto nemovitosti patří do působnosti IAS 16 – Pozemky, budovy a zařízení. V případě, kdy účetní jednotka přestává tyto nemovitosti používat a vyčlení je k prodeji, budou nemovitosti spadat do působnosti standardu IFRS 5 – Dlouhodobá aktiva určená k prodeji a ukončované činnosti, pokud účetní jednotka splní podmínky definované v IFRS 5. Nemovitosti určené k prodeji v rámci běžného podnikání nepatří do dlouhodobých aktiv a jsou upraveny standardem IAS 2 – Zásoby.

Užitek očekáváný od nemovitosti účetní jednotkou může být i růst hodnoty nemovitosti v čase, nebo příjem nájemného z pronajímání nemovitosti. V tomto případě má nemovitost investiční charakter. Investice do nemovitostí představují specifickou oblast. Vzhledem ke specifikům i významnosti investic do nemovitostí v rámci nefinančních investic účetních jednotek je této oblasti věnován v IFRS samostatný standard IAS 40 – Investice do nemovitostí.

České účetní předpisy nerozlišují nemovitosti, které mají investiční charakter, od nemovitostí určených k používání účetní jednotkou a pravidla pro účetní zachycení, oceňování i vykazování jsou v obou případech stejná a neumožňují respektovat specifika nemovitostí s investičním charakterem. Tento přístup není vhodný zejména u účetních jednotek, u kterých investování do nemovitostí představuje významnou část jejich podnikatelské činnosti, ať se jedná o hlavní oblast podnikání, nebo je cílem držení nemovitostí uložení peněz v obdobích vysoké inflace, či diverzifikace podnikatelského rizika.

Následující článek je věnován představení standardu IAS 40 – Investice do nemovitostí, zejména se zaměřením na pravidla oceňování investic do nemovitostí.

1. DEFINICE INVESTICE DO NEMOVITOSTI

Standard IAS 40 – Investice do nemovitostí určuje pravidla rozpoznání investic do nemovitostí, jejich oceňování při pořízení a ke dni sestavení účetní závěrky a požadavky na vykazování informací o investicích do nemovitostí v účetní závěrce.

Investice do nemovitostí musí, stejně jako jakékoli jiné aktivum, splňovat definici aktiva uvedenou v Koncepčním rámci IFRS – musí být pravděpodobné, že přinesou účetní jednotce užitek a účetní jednotka má právo s nemovitostí disponovat a tento potenciální užitek si přisvojit. Další podmínkou je, aby byla nemovitost spolehlivě ocenitelná na bázi pořizovacích nákladů (tedy na základě pořizovacích cen včetně souvisejících vedlejších pořizovacích nákladů, respektive na bázi vlastních nákladů pořízení, pokud je nemovitost účetní jednotkou pořizována ve vlastní režii).

Definici investic do nemovitostí, která je uvedena v IAS 40, je potřeba věnovat velkou pozornost, protože zařazení nemovitosti do působnosti správného standardu determinuje způsob jejího ocenění ke dni sestavení účetní závěrky a ten se mezi standardy IAS 16 (potažmo IFRS 5 či IAS 2) a IAS 40 významným způsobem liší, jak uvidíme dále.

Investice do nemovitostí jsou standardem definovány jako nemovitosti, tedy budovy, pozemky či obojí (nebo jejich části) držené vlastníkem nebo nájemcem (v tomto případě je nájemce držitelem práva k užívání nemovitosti) za účelem dosažení příjmu z nájemného nebo kapitálového zhodnocení, případně obojího. Investice do nemovitostí generuje peněžní toky do značné míry nezávisle na ostatních aktivech držených účetní jednotkou. Předmětem standardu tedy nejsou, jak již bylo výše naznačeno, nemovitosti držené pro výrobu, dodávky výrobků, zboží a služeb či pro administrativní účely, tyto nemovitosti negenerují peněžní toky samostatně, ale v součinnosti s ostatními aktivy (například stroji). Předmětem IAS 40 nejsou také nemovitosti určené k prodeji v krátkodobém časovém horizontu. Do působnosti standardu IAS 40 rovněž nepatří těžební práva a zásoby nerostných surovin (upraveno v IFRS 6). V oblasti leasingů neupravuje standard IAS 40 otázky, kterými se zabývá standard IFRS 16 – Leasingy. IAS 40 se rovněž nevztahuje na pozemky a budovy, které účetní jednotka pronajímá svým zaměstnancům, a to bez ohledu na to, zda zaměstnanci platí nájemné na obvyklé tržní úrovni, či nikoli.

Pozemky

Pozemky jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí, pokud jsou pořizovány za účelem růstu jejich hodnoty v dlouhodobém časovém horizontu, nebo jsou poskytovány k operativnímu pronájmu. Pozemek je zařazen mezi investice do nemovitostí i v případě, že se účetní jednotka dosud nerozhodla, k čemu zakoupený pozemek v budoucnu využije. Může se jednat například o situaci, kdy se účetní jednotce naskytne možnost výhodně pozemek koupit, ale zatím není zcela rozhodnuta, zda ho při své činnosti bude užívat (například jestli postaví na zakoupeném pozemku budovu nebo parkoviště pro zaměstnance), nebo zda bude pozemek pronajímat a případně ho za vhodných prodejních podmínek za nějakou dobu se ziskem prodá. V tomto případě musí být podle IAS 40 pozemek zařazen mezi investice do nemovitostí.

Budovy

Investicí do nemovitostí je budova vlastněná účetní jednotkou (případně budova, se kterou účetní jednotka disponuje na základě práva k užívání plynoucího z leasingové smlouvy), kterou účetní jednotka pronajímá prostřednictvím operativního leasingu nebo budova dosud neobsazená (prázdná), ale k pronajmutí v rámci operativního leasingu určená. Do působnosti standardu patří rovněž budovy, které za tímto účelem účetní jednotka pořizuje (staví) či rekonstruuje. Standard výslovně neuvádí, že investicí do nemovitosti může být i budova držená účetní jednotkou výlučně za účelem kapitálového zhodnocení v delším časovém horizontu, ale je zřejmé, že i tato budova, ovšem pouze v případě, že ji účetní jednotka zároveň sama nevyužívá, splňuje ve standardu uvedenou definici a patří do působnosti IAS 40.

Částečné užívání nemovitosti vlastníkem

Standard upravuje i situaci, kdy část nemovitosti je využívána ...