Koordinační výbor k DPH u prodeje najatých nemovitostí

Největším problémem českých daňových zákonů je nejednoznačnost. Naštěstí má ministerstvo financí ČR („MF“) a jeho podřízené složky snahu rozplétat gordický daňový uzel a nabízí četné metodické pomůcky, výkladová stanoviska a praktická doporučení. Nejznámější a historicky nejstarší jsou Pokyny řady D – dříve z pera MF, nyní vydávané Generálním finančním ředitelstvím (dále jen „GFŘ“) – zveřejňované na internetových stránkách Finanční správy ČR a ty významnější také ve Finančním zpravodaji. Stále více se ale do povědomí veřejnosti dostávají tzv. Koordinační výbory (dále také jen „KooV“), což jsou odborné diskuze na aktuální problémy předestřené daňovými poradci, k nimž se vyjadřují zástupci GFŘ. Oproti „déčkovým“ Pokynům mají KooV výhodu v tom, že jsou podpořeny argumenty a je vidět logika uvažování poradců i správců daně. Pro daňové subjekty je podstatné, že postupy podle Pokynů D a KooV jsou bezpečné, a i když se s nimi někdy finanční úřady neztotožní, je vysoce pravděpodobné, že argumentaci těmito metodickými pomůckami – potažmo tzv. správní praxí – uzná Odvolací finanční ředitelství a rovněž soudy. KooV jsou volně dostupné na webu finanční správy, ten dnešní na: https://www.financnisprava.cz/cs/dane/prispevky-kv-kdp/zapisy-z-jednani/2020 

O čem to bude tentokrát?

Většina lidí, kteří se profesně daněmi nezabývají, spatřuje jejich hlavní potíž ve třech věcech: 1. Vysoké zdanění, hlavně práce (což výrazně zlepšilo zrušení koncepce tzv. superhrubého základu daně, jak poznal každý zaměstnanec od lednové mzdy), 2. Složitá pravidla, bezpočet výjimek a časté novelizace, 3. Nesrozumitelnost samotného textu daňového zákona (výjimkou nejsou souvětí o více než 100 slovech, četné odkazy, legislativní zkratky). Ano, tohle je beze sporu nemilá realita českých daní – z příjmů, DPH a spotřebních – která komplikuje práci rovněž daňovým profesionálům, kteří však zpravidla označují za největší úskalí daní ještě něco jiného: nejednoznačnost. Přímo učebnicově ukázkovým příkladem tohoto tristního problému bude dnešní příspěvek.

Patrně každý již zaslechl nebo sám řešil dilema celé řady výdajů – daňově uznatelné nebo ne, případně evergreen – rozlišení oprav od technického zhodnocení. Na poli DPH stojí v čele hitparády zejména nárok na odpočet daně na vstupu – plný, částečný nebo žádný, a také jestli konkrétní stavební a montážní práce podléhají režimu přenesení daňové povinnosti na jejich příjemce (odběratele). Tentokrát ovšem půjde o problém ještě o úroveň výše – jestli je prodej nebo vklad nemovité věci i s nájemníky vůbec předmětem DPH, nebo není. Ano, nejen u daní z příjmů bývá nejasné, co se přesně rozumí oním zdanitelným „příjmem“, například převod vlastnictví formou tzv. zajišťovacího převodu práva na úvěrující banku předmětem daně není, bezúplatná výpůjčka stroje této dani někdy podléhá a jindy ne. Někdy daňový expert i v případě DPH smutně pokrčí rameny a přizná, že neví, zda dotazované dodání zboží nebo poskytnutí služby je předmětem této daně, nebo není. A ještě horší je, když jeden a tentýž obchodní případ s ohledem na konkrétní situaci někdy DPH podléhá a jindy nikoli. Přičemž onou relevantní odlišností může být taková zdánlivá podružnost, jako je činnost kupujícího…

Pokud si myslíte, že správný postup přece musí jednoznačně vyplývat ze zákona – byť je k němu složitá cesta – tak bohužel. Stěžejní pojem totiž národní daňový zákon neřeší, a dokonce ani řešit nesmí, aby mezi státy EU nevznikaly rozdíly. Co s tím? A přesně proto vznikl příspěvek předložený na KooV číslo 567/09.09.20 a název „Prodej nemovitosti včetně stávajících nájmů jako pozbytí obchodního závodu – aplikace § 13 odst. 9 písm. a) ZDPH“. Sepsali jej a obhajovali daňová poradkyně Ing. Jana Jirmásková s evidenčním číslem 4033 a JUDr. Filip Oudes. K projednání s oponenty z GFŘ došlo 9. září 2020 a výsledkem byl jejich dílčí nesouhlas.

Je to napsáno v zákoně, tak jak to můžu mít špatně?

Tohle je v praxi obvyklá reakce svědomitého plátce DPH, respektive jeho účetní na výtku nesprávného postupu. Často ji doprovází argumentace doslovnou citací příslušného ustanovení zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“). Právě tato důvěra v text zákona je pastí číhající na běžné uživatele (nejen) této právní normy. Tak jako třeba systém lidského organismu nepochopíme sebepečlivějším studiem jeho jednotlivých orgánů, ale jedině v komplexním náhledu na jejich souhru, tak je nutno vnímat i vzájemnou kooperaci jednotlivých ustanovení ZDPH. Vyčtený konkrétní daňový postup navíc může představovat jen základní pravidlo, který a priori platí jen, když jiné (speciální) ustanovení nestanoví jinak.

To je ovšem pouze první důvod chyb v DPH. Další dva jsou skrytější a záludnější, protože je nenajdeme v českém zákoně. Jde o to, že naši zákonodárci jsou ohledně systému DPH pouze malými pány. Hlavní pravidla totiž museli poslušně převzít z příslušných euro-unijních norem sjednocujících režim DPH v rámci všech členů EU, hlavně ze Směrnice Rady 2006/112//ES o společném systému DPH, ve znění p. p. („Směrnice o DPH“). A jestliže takovýto předpis stanoví pro státy EU určité závazné pravidlo, pak prostě platí, i kdyby jej český ZDPH uvedl odlišně nebo na něj zapomněl. Navíc je dodatečnou komplikací, že v některých případech a za určitých podmínek může v zájmu ochrany plátců, potažmo veřejnosti přece jen platit (také) unijně nesprávný text ZDPH.

Třetí avizovaný důvod nesprávných postupů plátců leží ještě o úroveň výše. Ony totiž ani ty jednotící unijní předpisy nejsou vždy jednoznačné nebo až příliš obecné pro hledání řešení konkrétního problému z praxe. Pak nezbývá než požádat o konečné slovo jedinou autoritu, která má patent na správný výklad těchto norem – a tou je Soudní dvůr EU, v jehož mnoha tisících rozhodnutích jsou mnohdy i velmi překvapivé „pravdy“ o DPH.

Hledání pravdy v zákoně o DPH

Výše nastíněné tři důvody možného chybného postupu plátců – kteří jsou v dobré víře, že mají vše OK podle ZDPH – si demonstrujeme na konkrétním příkladu. Půjde o v praxi – zdaleka nejen firemní – poměrně hojný případ prodeje nemovité věci (pro stručnost vyjadřování „nemovitost“) spolu s jejím nájemcem.

Vlastníkem nemovitosti a pronajímatelem je ostřílený plátce DPH, který vede v patrnosti, že jde často o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Zalistuje ale raději v ZDPH, kde se v § 56 dočte:

(1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku… (poznámka: podrobnosti ani výjimky nejsou pro nás podstatné).

(3) Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let a) od vydání 1. prvního kolaudačního souhlasu… (poznámka: podrobnosti ani výjimky nejsou pro nás podstatné).

Prodávající plátce tedy zpravidla ...