Nájem hmotného majetku zařazeného a nezařazeného v obchodním majetku

V tomto článku si odpovíme na otázku, jaké jsou rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu hmotného majetku, který je zařazen v obchodním majetku a který naopak není v hmotném majetku zařazen.

Kde nalezneme vymezení nájmu v občanském zákoníku?

Právní řešení nájmu je obsaženo v ustanoveních § 2201 až § 2331 ObčZ, přičemž:

• nájem bytu nebo domu je řešen v § 2235 až § 2301 ObčZ,
• nájem prostoru sloužícího k podnikání je řešen v § 2302 až § 2315 ObčZ,
• podnikatelský pronájem věcí movitých je předmětem § 2316 až § 2320 ObčZ,
• nájmem dopravního prostředku se zabývá § 2321 až § 2325 ObčZ.

Jaké jsou varianty zdanění příjmů z nájmu u fyzické osoby?

Fyzická osoba může dosažený příjem za nájem hmotného majetku (bytu, chaty, garáže, prostoru k podnikání, vozidla, sekačky, traktoru atd.) zdanit jako příjem ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP, jako příjem z nájmu dle § 9 ZDP resp. jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. V zákonu o daních z příjmů nalezneme následující ustanovení, zabývající se zdaněním příjmů z nájmu u fyzické osoby:

a) zdanění příjmů podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud jde o příjem z provozování volné živnosti na základě živnostenského oprávnění „Pronájem a půjčování věcí movitých“;

b) zdanění příjmů podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP, pokud jde o nájem majetku zařazeného v obchodním majetku – může jít o nájem jak movitých věcí, tak nájem nemovitých věcí nebo bytů; podmínkou zdanění podle tohoto ustanovení zákona je, že se jedná o majetek zařazený v obchodním majetku poplatníka;

c) zdanění příjmů podle § 9 ZDP, pokud jde o nájem nemovitých věcí nebo bytů a dále pokud jde o nájem movitých věcí (kromě příležitostného nájmu movitých věcí) nezahrnutých do obchodního majetku;

d)  zdanění příjmů podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP, pokud jde o příležitostný nájem movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku.

Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob má příjmy ze samostatné činnosti (podnikání) a současně příjmy z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku, a tato osoba se rozhodne ukončit činnost, ze které má příjmy ze samostatné činnosti s tím, že bude pronajímaný majetek dosud zahrnutý v obchodním majetku nadále pronajímat a příjmy z tohoto nájmu zdaňovat v rámci § 9 ZDP, upraví podle znění bodu 2 pokynu GFŘ č. D-22 k § 23 odst. 8 ZDP základ daně jen o ty částky, které se nevztahují k nájmu tohoto majetku (základ daně se neupraví např. o pohledávky a dluhy z titulu nájmu příslušného majetku, rezervu na opravu najímaného majetku).

Neexistence obchodního majetku u příjmu z nájmu dle § 9 ZDP

Z definice obchodního majetku uvedené v § 4 odst. 4 ZDP vyplývá, že obchodní majetek neexistuje u poplatníka daně z příjmů z nájmu dle § 9 ZDP, protože tento poplatník nevede daňovou evidenci, ale ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP poplatník, který má příjmy z nájmu a uplatňuje u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, vede záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy.

Fyzická osoba s příjmy z nájmu nemusí vést účetnictví podle ZoÚ. To platí i pro případ, že by fyzická osoba s příjmy z podnikání z titulu překročení obratu 25 milionů Kč musela v rámci svého podnikání vést účetnictví – i v tomto případě by fyzická osoba mohla vést u příjmů z nájmu pouze evidenci ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP. V § 9 odst. 6 ZDP se uvádí, že pokud se poplatník rozhodne vést účetnictví, přestože k tomu není podle ZoÚ povinen, pak postupuje podle tohoto předpisu, bude-li takto postupovat po celé zdaňovací období; přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

Výdaje pronajímatele v souvislosti s nájmem dle § 7 a § 9 ZDP

Základem daně z příjmů dle § 7 a § 9 ZDP při nájmu movitých a nemovitých věcí a bytů jsou vždy příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Z nájmu dle § 7 a dle § 9 ZDP může vzniknout daňová ztráta (příjmy z nájmu jsou nižší než vynaložené výdaje související s nájmem), kterou lze uplatnit v příslušném zdaňovacím období resp. postupovat dle § 34 odst. 1 ZDP (vzniklou daňovou ztrátu lze odečíst od základu daně nejdéle v 5 zdaňovacích obdobích následujících bezprostředně po období, za které byla daňová ztráta vyměřena).

Pronajímatel s příjmy z nájmu zdaňované dle § 7 nebo § 9 ZDP se může rozhodnout k uplatnění prokazatelně vynaložených výdajů souvisejících s nájmem, anebo k uplatnění paušálních výdajů. Pokud se pronajímatel rozhodne uplatnit daňové výdaje ve skutečné výši, lze jako daňový výdaj uplatnit odpisy najatého hmotného majetku, rezervy na provedení opravy a další daňové výdaje související s nájmem majetku. Daňovým výdajem pronajímatele (vlastníka) nemovité věci nebo bytu jsou rovněž doložené výdaje na pojištění nemovité věci nebo najímaného bytu a zaplacené úroky z úvěru na pořízení najímané nemovité věci nebo bytu. Rovněž tak může jako daňový výdaj k příjmům dle § 9 ZDP uplatnit pronajímatel (vlastník) krácený paušální výdaj na dopravu soukromým silničním motorovým vozidlem ve výši 4 000 Kč/měsíc podle § 24 odst. 2 písm. zt) ZDP, pokud toto soukromé vozidlo použije v souvislosti s příjmy z nájmu (např. jízdy k jednání s nájemníky v najímaných bytech, jízdy v souvislosti s prováděním údržby, oprav, modernizací ...