Úvod
Příjmy z nájmu charakterizuje zákon o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) v § 9 odst. 1, jako příjmy:
- z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
- z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a);
pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8. Jelikož příjmy podle § 6 a 8 můžeme, v tomto případě, prakticky vyloučit, může se jednat pouze o příjmy podle § 7, 9 a 10.
Příjmů z nájmu je tedy možno dosáhnout jako:
- příjmy podle § 7, kde se jedná o nájem majetku, který je zahrnut v obchodním majetku poplatníka a příjmy jsou tak zdaňovány jako příjmy ze samostatné činnosti,
- příjmy podle § 9, kdy se jedná o majetek nezahrnutý v obchodním majetku poplatníka,
- podle § 10, kdy se jedná o příležitostný pronájem ale pouze věcí movitých.
Definici nájmu jednoznačně stanovil Soudní dvůr Evropské Unie ve svých rozsudcích.
Citace: „Nájmem se rozumí, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva.
Nájem nemovitosti je rovněž obvykle spíše pasivní činnost závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota. Doba nájmu není tudíž sama o sobě rozhodujícím znakem, třebaže krátká doba ubytování může být vhodným kritériem pro rozlišení mezi ubytovacími službami a nájmem bytových jednotek“ (viz Informace GFŘ k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb Č. j. 90076/17/7100-201156-050701).
Příjmy z nájmu
Příjmy z nájmu ze dosáhnout za předpokladu, kdy podnikatel pronajímá na určitou dobu majetek, který je součástí jeho obchodního majetku podle § 4 odst. 4 ZDP.
Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor již není, podle živnostenského zákona, živností.
Pokud však v rámci nájmu jsou poskytovány další služby jako např. úklid, výměna ložního prádla apod., jedná se již o živnost „Ubytovací služby“, kde je již nutné živnostenské oprávnění. Do této kategorie patří i poskytování ubytovacích služeb prostřednictvím internetových platforem jako např. Airbnb a další.
Jak vyplývá z uvedené Informace GFŘ:
Citace: „Zásadní pro posouzení druhu příjmu je charakter a časový úsek poskytovaného „ubytování“, to znamená, zda je toto poskytováno relativně dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti), nebo je poskytováno přechodně příp. Krátkodobě, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod. Dále je třeba hodnotit poskytování služeb ve spojení s ubytováním, když charakteristické pro nájem je, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Další služby jako je např. úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou nad jeho rámec. Stejně tak případné poskytování stravování (i např. jen snídaně) v souvislosti s ubytováním již znamená, že nelze „ubytování“ považovat za pouhý nájem. Na základě těchto případných „doplňkových plnění“ lze tedy rovněž usuzovat na charakter poskytovaného „ubytování“.
Rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou lze shledat rovněž v provádění běžné údržby nebo drobných oprav v užívaném prostoru. V případě nájmu se předpokládá provádění těchto činností nájemcem, kdežto v případě ubytovací služby nelze provádění těchto činností ubytovaným předpokládat.“
V této souvislosti je třeba zdůraznit, že pokud poskytovatel služby příslušné živnostenské oprávnění nevlastní, ačkoli tuto zákonnou povinnost má, je v souladu s § 420 až 422 občanského zákoníku, považován za poplatníka provozujícího podnikatelskou činnost. Tyto příjmy pak mají daňový dopad jako příjmy ze samostatné činnosti, tedy vstupují do vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění a dále se na ně vztahuje možnost uplatnění paušálních výdajů podle § 7 odst. 7 ZDP, a to:
- pokud se jedná o ubytovací služby, provozované na základě živnostenského oprávnění ve výši 60 % z dosažených příjmů, nejvýše však do výše 1 200 000 Kč; pokud by však poplatník živnostenské oprávnění neměl, může uplatnit výdaje pouze ve výši 40 % a nejvýše do částky 800 000 Kč, nebo
- v případě nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku ve výši 30 % z dosažených příjmů; nejvýše však do částky 600 000 Kč.
Na poplatníka s výše uvedenými příjmy se dále vztahuje ustanovení § 7a ZDP o dani stanovené paušální částkou a také samozřejmě § 7b o daňové evidenci.
V případě ostatních příjmů, tedy příjmů podle § 10 se jedná, jak již bylo uvedeno, o příležitostný nájem pouze věcí movitých. Příjmy z nájmu nemovitých věcí, a to jak příležitostného, tak i dlouhodobého, mohou být tedy jedině příjmem buď podle § 9, nebo podle § 7 zákona. Výhodou příjmů dosažených podle § 10, stejně jako u příjmů podle § 9, je to, že tyto příjmy nevstupují do vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění a navíc proti § 9 jsou tyto příjmy od daně osvobozeny, pokud jejich úhrn u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období částku 30 000 Kč.
Pokud jde o vysvětlení pojmu „příležitostný nájem“, je možné uvést, že zákon toto nijak nedefinuje. Obecně je možné si tento pojem vysvětlit jako ojedinělou nebo výjimečnou činnost.
Příjmy z nájmu v případě spoluvlastnictví
Pokud plynou příjmy z nájmu manželům ze společného jmění manželů, zdaňují se jen u jednoho z nich, a to i v případě, že plynou z více druhů pronajatých nemovitostí nebo věcí movitých. Mají-li tedy manželé ve společném jmění manželů např. dům, který pronajímají, může příjmy dílčího základu daně uplatnit v jednom zdaňovacím období do daňového přiznání pouze jeden z manželů, a to tak, jak se manželé dohodnou. Přitom je možné, aby jeden rok zdaňoval tyto příjmy manžel a v dalším roce zase manželka.
Plynou-li příjmy z užívání věci ve spoluvlastnictví na základě písemné smlouvy jen určitým spoluvlastníků, rozdělují se tyto příjmy a výdaje na jejich dosažení podle této smlouvy. Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje na ně připadající pouze v prokázané výši.
Příklad č. 1
Bratr a sestra vlastní každý polovinu nemovitosti, která je celá pronajímána. O pronájem se stará bratr, který si také ponechává celý příjem z pronájmu a také ho sám zdaňuje jako příjem podle § 9 ZDP. Bratr může v tomto případě k dosaženému příjmu uplatňovat veškeré doložené výdaje týkající se pronajímané nemovitosti, a to v plné výši, včetně odpisů celé nemovitosti i rezervy na její opravu. Nemůže však v souladu s ustanovením § 12 ZDP uplatnit výdaje paušální částkou, protože příjmy a výdaje nejsou rozděleny podle spoluvlastnických podílů.
Základ daně
Základem daně (dílčím základem daně) jsou u příjmů z pronájmu podle § 9 odst. 3 ZDP příjmy snížené o výdaje vynaložené o výdaje na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pro zjištění základu (dílčího základu) daně se použijí ustanovení § 23 až § 33.
Poplatníci s příjmy z nájmu mohou tedy uplatňovat do daňových výdajů odpisy pronajímaného majetku, mohou vytvářet rezervy na opravy pronajímaného majetku ...
Souhlas s využíváním cookies
Vlastní nastavení cookies