Ve Sbírce zákonů ze dne 25. 9. 2020 nalezneme zákon č. 386/2020 Sb., který ruší daň z nabytí nemovitých věcí s tím, že pokud lhůta pro podání daňového přiznání uplynula před 31. březnem 2020, použije se pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (zákon nabývá účinnosti dnem následujícím po dni jeho vyhlášení, tedy dnem 26. 9. 2020). Pokud lhůta pro podání daňového přiznání uplyne od 31. března 2020, zaniká daňová povinnost u daně z nabytí nemovitých věcí vzniklá přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. K prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání podle daňového řádu se nepřihlíží.
Součástí tohoto zákona je i novela zákona o daních z příjmů, přičemž změny v ZDP specifikované v článku III a IV zákona č. 386/2020 Sb. nabývají účinnosti dnem 1. ledna 2021. O jaké změny se jedná, to je právě předmětem tohoto článku.
Změny týkající se osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí
Podmínkami pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí se zabývá § 4 odst. 1 v písmenu a), písmenu b) a písmenu v) ZDP. Právě v oblasti osvobození od daně z prodeje nemovitých věcí došlo zákonem č. 386/2020 Sb. k výrazným i drobným změnám a úpravám. V ustanoveních § 4 odst. 1 písm. a) a písm. v) ZDP došlo ke změně formulace „uspokojení vlastní bytové potřeby“ nahrazením novou formulací „obstarání vlastní bytové potřeby“.
1. Osvobození příjmů z prodeje rodinného domu nebo jednotky a souvisejícího pozemku
Podmínky pro osvobození těchto příjmů jsou obsaženy v § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. V tomto ustanovení zákona nedochází k žádným dalším změnám. Nadále zůstává tedy od daně z příjmů fyzických osob osvobozen příjem:
- z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru (dále jen „jednotka“) a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem;
- z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.
Rovněž ve vymezení případů, na které se nevztahuje osvobození od daně dle § 4 odst. 1 písm. a) body 1–3 ZDP, zůstává nezměněn časový test 2 let.
V pokynu GFŘ č. D-22 se k § 4 odst. 1 ZDP uvádí, že pokud nejsou splněny podmínky pro vznik nároku na osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona, postupuje se podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona. Pro účely osvobození příjmů z prodeje dle písmene a) není podstatné, zda je poplatník v bytě přihlášen k trvalému pobytu, ale důležitá je skutečnost, zda poplatník v bytě skutečně bydlel alespoň dva roky bezprostředně před jeho prodejem.
Příklad č. 1:
Poplatník sjedná v důsledku stěhování za prací do jiné lokality ČR v září 2020 smlouvu o budoucím prodeji bytové jednotky. Podle této smlouvy dojde k prodeji jednotky a jejímu uvolnění v březnu 2021 s tím, že v prosinci 2020 obdrží poplatník 1/3 sjednané ceny a zbývající část sjednané ceny k datu uvolnění jednotky. Byt má poplatník ve svém vlastnictví jeho zakoupením v dubnu 2019 a užívá ho k bydlení s jeho přítelkyní.
Na základě znění § 4 odst. 1 písm. a) ZDP se osvobození nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje bytové jednotky uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k této nemovité věci. Příjem, který poplatník obdrží na základě smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené do 2 let od nabytí bytové jednotky, tak bude zdaněn dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Jako daňový výdaj může uplatnit nabývací cenu jednotky a další výdaje prokazatelně vynaložené na opravu a údržbu jednotky včetně výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje, ale pouze do výše sjednané prodejní ceny.
Příklad č. 2:
Občan zakoupil v roce 2019 starší rodinný domek za částku 2 800 000 Kč a nastěhoval se do něho s přítelkyní. Vzhledem k tomu, že se v roce 2020 domácnost rozšířila o narozené dítě, rozhodl se občan prodat domek koncem roku 2020 za částku 3 700 000 Kč, přičemž částku 1 000 000 Kč z prodeje použije na zakoupení většího rodinného domku v roce 2021 (zbývající částku na koupi domku mu poskytnou darem jeho rodiče).
Občan měl bydliště v rodinném domě kratší než 2 roky [§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP], přičemž použije na uspokojení vlastní bytové potřeby z příjmů prodeje částku 1 milion Kč. Proto je částka 1 000 000 Kč od daně z příjmů osvobozena a zdanitelným příjmem dle § 10 ZDP je částka 3 700 000 Kč – 1 000 000 Kč = 2 700 000 Kč. Podle znění § 25 odst. 1 písm. i) ZDP nelze k osvobozeným příjmům uplatnit daňové výdaje. Výše osvobozených příjmů činí 1 000 000 Kč : 3 700 000 Kč × 100 = 27,03 %, proto jako daňový výdaj lze uplatnit cenu, za kterou poplatník rodinný domek zakoupil, sníženou o 27,03 %, tedy částku 2 800 000 Kč – 0,2703 × 2 800 000 Kč = 2 043 160 Kč. Základem daně z příjmů dle § 10 ZDP za rok 2020 bude částka 2 700 000 Kč – 2 043 160 Kč = 656 840 Kč.
2. Osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí nebo ...
Související předpisy SZČR
- 586/1992 Sb. Zákon o daních z příjmů
- 386/2020 Sb. Zákon, kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy
Souhlas s využíváním cookies
Vlastní nastavení cookies