IAS 40 Investiční nemovitý majetek, ve znění Nařízení Komise (EU) č. 2017/1986

MEZINÁRODNÍ ÚČETNÍ STANDARD 40

Investiční nemovitý majetek

Publikován:
Standard byl publikován v Úředním věstníku Evropské unie v NAŘÍZENÍ KOMISE (ES) č. 1126/2008 ze dne 3. listopadu 2008,
Účinnost:
Uvedené nařízení vstupuje v platnost třetím dnem po vyhlášení v Úředním věstníku Evropské unie.
Novely:
NAŘÍZENÍ KOMISE (ES) č. 1274/2008
NAŘÍZENÍ KOMISE (ES) č. 70/2009
NAŘÍZENÍ KOMISE (EU) č. 1255/2012
NAŘÍZENÍ KOMISE (EU) č. 1361/2014
NAŘÍZENÍ KOMISE (EU) č. 2113/2015
NAŘÍZENÍ KOMISE (EU) č. 2016/1905
NAŘÍZENÍ KOMISE (EU) č. 2018/400
NAŘÍZENÍ KOMISE (EU) č. 2017/1986

IAS 40

Investiční nemovitý majetek

CÍL

1. Cílem tohoto standardu je předepsat účetní řešení investičního nemovitého majetku a související požadavky na zveřejnění.

ROZSAH PŮSOBNOSTI

2. Tento standard se používá při vykazování, oceňování a zveřejňování investičního nemovitého majetku.

3. [Zrušuje se]

4. Předmětem tohoto standardu nejsou:

a) biologická aktiva související se zemědělskou činností (viz IAS 41 Zemědělství a IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení) a

b) těžební práva a nerostné zásoby, jako je například ropa, zemní plyn a podobné neobnovitelné přírodní zdroje.

DEFINICE

5. Následující termíny se užívají v dále v tomto standardu ve specifikovaném významu:

Účetní hodnota je částka, v níž je aktivum vykázáno ve výkazu o finanční pozici.

Pořizovací náklady je částka uhrazená v hotovosti nebo v peněžních ekvivalentech nebo reálná hodnota jiného protiplnění předaného za účelem nabytí aktiva v době jeho pořízení nebo zhotovení, nebo v případech, kdy je to použitelné, částka přiřaditelná k danému aktivu v okamžiku jeho prvotního vykázání v souladu s konkrétními požadavky jiných IFRS, například IFRS 2 Úhrady vázané na akcie.

Reálná hodnota je cena, která by byla získána za prodej aktiva nebo zaplacena za převod závazku v řádné transakci mezi účastníky trhu k datu ocenění. (Viz IFRS 13 Ocenění reálnou hodnotou.) Investičním nemovitým majetkem je nemovitost (pozemek nebo budova - popřípadě část budovy - nebo obojí) držená (vlastníkem nebo nájemcem jako aktivum z práva k užívání) spíše za účelem dosažení příjmu z nájemného nebo za účelem zhodnocení či obojího než pro:

a) používání při výrobě nebo dodávkách výrobků, zboží či služeb, případně pro administrativní účely; nebo

b) prodej v rámci běžné činnosti.

Nemovitost užívaná vlastníkem je nemovitost držená (vlastníkem nebo nájemcem jako aktivum z práva k užívání) pro výrobu nebo dodávky výrobků, zboží či služeb, případně pro administrativní účely.

KLASIFIKACE MAJETKU JAKO INVESTIČNÍHO NEMOVITÉHO MAJETKU NEBO NEMOVITOSTI UŽÍVANÉ VLASTNÍKEM

6. [Zrušuje se]

7. Investiční nemovitý majetek je držen za účelem dosažení příjmu z nájemného nebo kapitálového zhodnocení, případně obojího. Z tohoto důvodu generuje investiční nemovitý majetek peněžní toky do značné míry nezávisle na ostatních aktivech držených účetní jednotkou. To odlišuje investiční nemovitý majetek od nemovitostí užívaných vlastníkem. Výroba nebo dodávky zboží či služeb (případně používání nemovitosti pro administrativní účely) generují peněžní toky, které jsou přiřaditelné nejen nemovitostem, ale rovněž ostatním aktivům používaným v procesu výroby nebo dodávek. Na vlastněné nemovitosti užívané vlastníkem se vztahuje IAS 16 a na nemovitosti užívané vlastníkem, které jsou drženy nájemcem jako aktivum z práva k užívání, se vztahuje IFRS 16.

8. Toto jsou příklady investičního nemovitého majetku:

a) pozemek držený spíš za účelem dlouhodobého kapitálového zhodnocení než za účelem krátkodobého prodeje v rámci běžné činnosti;

b) pozemek držený za účelem zatím neurčeného použití v budoucnosti (pokud účetní jednotka neurčila, zda bude pozemky užívat jako nemovitost užívanou vlastníkem nebo zda je použije za účelem krátkodobého prodeje v rámci běžné činnosti, považuje se pozemek za držený za účelem kapitálového zhodnocení);

c) budova vlastněná účetní jednotkou (nebo aktivum z práva k užívání vztahující se k budově držené účetní jednotkou) a pronajatá dále na základě jednoho nebo více operativních leasingů;

d) budova, která je neobsazená, ale držena za účelem pronajmutí na základě jednoho nebo více operativních leasingů;

e) nemovitost, která je projektována nebo stavěna pro budoucí využití jako investiční nemovitý majetek.

9. Následující příklady jsou položkami, které nejsou investičním nemovitým majetkem, a proto nespadají do rozsahu působnosti tohoto standardu:

a) nemovitost určená k prodeji v rámci běžné činnosti nebo v procesu výstavby či rekonstrukce za účelem takového prodeje (viz IAS 2 Zásoby), například nemovitost pořízená výlučně se záměrem následného prodeje v blízké budoucnosti nebo rekonstrukce a dalšího prodeje;

b) [zrušuje se]

c) nemovitost užívaná vlastníkem (viz IAS 16 a IFRS 16) včetně nemovitostí držených pro budoucí užití jako nemovitosti užívané vlastníkem, nemovitostí držených pro budoucí rekonstrukci a následné užívání vlastníkem, nemovitostí užívaných zaměstnanci (bez ohledu na to, zda zaměstnanci platí tržní nájem či ne) a nemovitosti užívané vlastníkem, které čekají na vyřazení;

d) [zrušuje se]

e) nemovitost, která je pronajata jiné účetní jednotce na základě finančního leasingu.

10. Některé nemovitosti v sobě zahrnují část, která je držena za účelem dosažení nájemného nebo kapitálového zhodnocení, a další část, která je držena pro výrobu nebo dodávky zboží či služeb, případně pro administrativní účely. Pokud mohou být tyto části prodány odděleně (nebo odděleně pronajaty na základě finančního leasingu), pak je účetní jednotka vykazuje odděleně. Pokud části nemohou být prodány odděleně, je nemovitost investičním nemovitým majetkem pouze v případě, že pro výrobu nebo dodávky zboží či služeb, případně pro administrativní účely, je držena jen nevýznamná část nemovitosti.

11. V některých případech účetní jednotka poskytuje nájemníkům k nemovitosti ve své držbě doplňkové služby. S takovou nemovitostí nakládá účetní jednotka jako s investičním nemovitým majetkem pouze tehdy, jsou-li služby nevýznamnou součástí ujednání jako celku. Příkladem budiž situace, kdy majitel administrativní budovy poskytuje bezpečnostní a údržbářské služby nájemcům, kteří budovu obývají.

12. V jiných případech jsou poskytnuté služby významné. Účetní jednotka například vlastní a řídí hotel, přičemž služby poskytované hostům jsou významnou částí ujednání jako celku. Z tohoto důvodu je hotel řízený vlastníkem považován za nemovitost užívanou vlastníkem, nikoli za investiční nemovitý majetek.

13. Rozhodnutí o tom, kdy jsou doplňkové služby tak významné, že nemovitost nesplňuje kritéria investičního nemovitého majetku, může být obtížné. Vlastník hotelu někdy například převádí určitou odpovědnost na třetí strany na základě smlouvy o správě hotelu. Podmínky takových smluv jsou značně různorodé. Na jedné straně spektra může být pozice vlastníka jako v podstatě pasivního investora. Na druhé straně může dojít k situaci, kdy si vlastník pouze externě zajistí každodenní funkce, avšak zůstává vystaven značným změnám peněžních toků generovaných provozem hotelu.

14. Rozhodnutí, zda nemovitost splňuje kritéria investičního nemovitého majetku, vyžaduje úsudek. Účetní jednotka si musí vytvořit taková kritéria, aby bylo možno tento úsudek provádět konzistentně v souladu s definicí investičního nemovitého majetku a s využitím odstavců 7 až 13. V případě, že je klasifikace obtížná, požaduje odst. 75 písm. c) od účetní jednotky zveřejnění těchto kritérií.

14 A Úsudek je také potřebný k posouzení, zda akvizice investičního nemovitého majetku je akvizicí aktiva nebo skupiny aktiv nebo podnikovou kombinací náležející do působnosti IFRS 3 Podnikové kombinace. K posouzení, zda jde o podnikovou kombinaci, je třeba odkázat na IFRS 3. Úvahy v odstavcích 7-14 tohoto standardu se týkají toho, zda nemovitost je nemovitostí užívanou vlastníkem, nebo investičním nemovitým majetkem, a nikoli určení, zda akvizice nemovitostí je, či není podnikovou kombinací ve smyslu IFRS 3. K určení, zda konkrétní transakce splňuje definici podnikové kombinace ve smyslu IFRS 3 a zahrnuje investiční nemovitý majetek, jak jej definuje tento standard, je třeba použít každý z obou standardů samostatně.

15. V některých případech vlastní účetní jednotka nemovitost, která je pronajata a užívána mateřskou společností nebo jinou dceřinou společností. Taková nemovitost nesplňuje podmínky vykázání investičního nemovitého majetku v konsolidované účetní závěrce, protože z pohledu skupiny jde o vlastníkem užívanou nemovitost. Na druhou stranu, pokud nemovitost splňuje definici uvedenou v odstavci ...