589/24.11.21 Uplatnění DPH při zřízení práva stavby

PŘÍSPĚVEK UZAVŘEN BEZ ROZPORU KE DNI 24.11.2021

DPH

589/24.11.21 Uplatnění DPH při zřízení práva stavby

Předkládají: Ing. Stanislav Pokorný, daňový poradce, č. osv. 4664

Ing. Jevgenija Bajzíková, daňový poradce, č. osv. 5063

1. Cíl příspěvku

Cílem tohoto příspěvku je vyjasnění způsobu uplatnění DPH u stavebních platů, které jsou placeny stavebníkem vlastníkovi nemovitosti jako úplata za zřízení práva stavby. Tento příspěvek neřeší způsob zdanění DPH u zřízení práva stavby, za které se smluvní strany ujednaly jednorázovou úplatu.

Tento příspěvek navazuje na příspěvek Koordinačního výboru KDPČR 412/13.11.13 K § 56 a 56a zákona o DPH ve znění účinném od 1. ledna 2014, předkladatelé Ing. Stanislav Kryl a Ing. Jan Rambousek. Generální finanční ředitelství ve svém stanovisku nepotvrdilo možnost postupného zdaňování stavební platů prostřednictvím ujednání dílčích plnění ve smlouvě. V praxi tak nastává nejistota ohledně níže uvedených skutečnosti:

• Zda zřízení práva stavby je nutné zdanit jednorázově na začátku ze sumy všech stavebních platů, nebo jej lze zdaňovat průběžně s každým stavebním platem.
• Zda v případě postupného zdanění formou dílčích plnění se způsob zdanění DPH v čase mění v závislosti na charakteru a stáří budoucí stavby.
• Pokud by zdanění formou dílčích plnění nebylo možné, jak ke dni předání pozemku do užívání stanovit základ daně v případech, kdy výše stavebních platů není dopředu známa (je proměnlivá), případně zda je možné opravit po 3 letech základ daně.
• Pokud právo stavby zřizuje neplátce, v jakém okamžiku vstupují stavební platy do obratu pro povinnou registraci plátce DPH.
• V příspěvku neřešíme situace, kdy je právo stavby zřízeno s následným odkupem pozemků, ke kterým je právo stavby zřízeno, tj. situace, na které dopadá úprava dle § 13 odst. 3 písm. c) ZDPH.

2. Použité zkratky

ZDPH - Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v současném znění

Směrnice DPH – Směrnice Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty

DUZP - Datum uskutečnění zdanitelného plnění

3. Situace

3.1 Stavební platy

Stavebník uzavřel s Vlastníkem pozemku smlouvu, ve které Vlastník zřizuje ve prospěch Stavebníka právo stavby ke svým pozemkům. Právo stavby bude pro tyto účely zřízeno na dobu určitou za účelem výstavby a užívání nemovitosti (maximálně 99 let).

Stavebník je povinen platit Vlastníkovi za zřízení práva stavby na pozemcích měsíční/čtvrtletní/pololetní stavební platy. Výše stavebních platů může být fixní nebo se může v čase měnit v závislosti na různých kritériích.

U proměnlivých stavebních platů bývá okamžik přechodu mezi jednotlivými stavebními platy zpravidla pohyblivý a nelze pevně předvídat. Smluvní strany mohou například stanovit, že Stavebník bude platit stavební plat ve výši X ode dne vzniku práva stavby do dne nabytí právní moci stavebního povolení a následně bude platit stavební plat ve výši Y od nabytí právní moci stavebního povolení dál.

Kromě výše popsané změny stavebních platů v čase, bývá v praxi běžné, že stejně jako u nájmu nemovité věci dochází i u stavebních platů ke každoroční valorizaci s přihlédnutím k hodnotě inflačního indexu. Inflační index je každoročně zveřejňován Českým statistickým úřadem a není dopředu znám. Nelze proto přesně předvídat, jakým způsobem se hodnota stavebních platů bude v čase měnit.

Dále se lze setkat s tím, že Vlastník je oprávněn navýšit vybrané stavební platy o vedlejší náklady, které mu vznikly v příslušném období z titulu zaplacených poplatků a dalších odvodů vzniklých v souvislosti s předmětnými pozemky. Tato kalkulační položka stavebních platů opět není dopředu známa a lze ji pouze velmi hrubě odhadovat.

3.2 Změny práva stavby

V praxi ...