Bytové potřeby a odpočet úroků z hypotečních úvěrů

Fyzické osoby mohou využít možnosti odpočtu výše zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů v rámci ročního zúčtování záloh na daň a daňového zvýhodnění nebo v rámci daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob za příslušné zdaňovací období. V článku se zaměříme na podmínky uplatnění tohoto odpočtu od základu daně a na příkladech si ukážeme jeho řešení.

Hypoteční úvěry v současnosti

Současná ekonomická situace a nebývale vzrůstající inflace v ČR je doprovázena několika následnými protiinflačními rozhodnutími ČNB o zvýšení repo sazby.  

Vývoj repo sazby od roku 2021 do 20. 11. 2022

Vývoj repo sazby má přímý vliv i na zvyšování úrokové sazby z hypotečních úvěrů. Zatímco ještě v květnu 2021 činila úroková sazba z hypotečních úvěrů řádově 2,40 % p. a. a v říjnu 2021 ještě 3,14 % p. a., došlo k jejímu postupnému zvyšování až na dvojnásobek v červenci 2022. Na této úrovni se udržuje i v současné době, kdy se aktuálně úrokové sazby pohybují v závislosti na parametrech hypotečního úvěru mezi 6 a 7 procenty.

Vymezení odpočtu úroku z úvěru v zákoně o daních z příjmů

Od základu daně z příjmů fyzických osob lze dle § 15 odst. 3 a odst. 4 ZDP odečíst úroky zaplacené ve zdaňovacím období

• z úvěrů ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou sníženým o státní příspěvek,
• z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem.

Bankou se dle § 21e odst. 1 ZDP rozumí banka včetně zahraniční banky.

Hypotečním úvěrem se podle § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, rozumí úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci, a to ode dne vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitá věc se musí nacházet na území členského státu EU.

Úvěrem ze stavebního spoření se rozumí úvěr poskytnutý podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném znění.

Za jiné úvěry poskytnuté stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření se podle stanoviska obsaženého v pokynu GFŘ č. D-22 považují např. tzv. překlenovací úvěry. Za jiné úvěry poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem se považují také úvěry, které jsou poskytnuty na bytové potřeby, a to bez ohledu na to, zda jsou poskytnuty před poskytnutím hypotečního úvěru (tzv. předhypoteční úvěr) nebo současně, příp. následně s hypotečním úvěrem (tzv. doplňkové úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být z uzavřených smluv na jiné úvěry zřejmá souvislost s hypotečním úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou.

Podmínkou pro uplatnění odpočtu úroků od základu daně je, že tyto úvěry jsou použity poplatníkem na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti nebo pro účely nájmu. Pokud by tedy získaný hypoteční úvěr použil podnikatel podnikající v oblasti stavebních prací k realizaci podnikatelských aktivit v souvislosti např. s výstavbou rodinných domků, zaplacené úroky z tohoto úvěru nebudou u fyzické osoby odpočitatelnou položkou od základu daně z příjmů.

Úhrnná částka úroků, o které bylo možno snížit základ daně ze všech úvěrů u poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesměla dle § 15 odst. 4 ZDP překročit 300 000 Kč. Zákonem č. 386/2020 Sb. došlo v § 15 odst. 4 ZDP ke snížení úhrnné částky úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti na částku 150 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 této maximální částky za každý měsíc placení úroků. Od základu daně poplatníka se odečítá úhrn úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podílejí jednotliví účastníci smlouvy o úvěru.

Vezmeme-li pro výpočet výše úroku z nově poskytnutého hypotečního úvěru současnou sazbu 6,50 % ročně, pak aby výše úroku, kterou lze odečíst za zdaňovací období od základu daně, nepřevýšila stanovenou částku 150 000 Kč, musel by poplatníkovi být poskytnut nový hypoteční úvěr ve výši 2,3 milionu Kč. Z poskytnutého hypotečního úvěru ve vyšší částce bude moci poplatník uplatnit jako odpočet od základu daně pouze zákonem limitovanou výši úroků 150 000 Kč za zdaňovací období.

Z přechodného ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. (body 3 a 4) vyplývá, že na úroky zaplacené ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a z ...