Chcete koupit nemovitou věc a nevíte, jak s daní z nabytí nemovitých věcí? Tento článek si klade za cíl objasnit, kdo má povinnost k této dani, a která nabytí vlastnického práva k nemovité věci této transferové dani podléhají a která naopak nepodléhají, doplňkově také zmínit vybraná související ustanovení občanského zákoníku a dalších právních předpisů, na která je třeba v této souvislosti nezapomenout.
Úvod
Daň z nabytí nemovitých věcí, do konce roku 2013 nazvaná daň z převodu nemovitostí, je majetkovou daní úzce spojenou s určitým transferem nemovitých věcí. Stejně jako v řadě jiných evropských zemí i u nás má dlouholetou historii.
Obecné vymezení předmětu daně
Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je ve smyslu § 2 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění zákona č. 254/2016 Sb., (dále jen „zákonné opatření o dani z nabytí nemovitých věcí“) úplatné nabytí vlastnického práva k určité nemovité věci, tj. nemovité věci, která je pozemkem, stavbou nebo jednotkou, právem stavby k pozemku nacházejícím se v České republice. Zdanění touto daní podléhá nejen nabytí vlastnického práva ke zmíněné nemovité věci jako celku, ale také úplatné nabytí spoluvlastnického podílu na již zmíněné vybrané nemovité věci.
Podstatným znakem této části vymezení předmětu daně je úplatnost, tj. existence určité úplaty poskytované jednou stranou straně druhé v souvislosti s nabytím vlastnického práva k uvedené nemovité věci (blíže viz dále). Jedná se o tradiční rozsah vázaný nejčastěji na okruh hmotných nemovitých věcí a k tomu doplněný o určitá nehmotná práva (právo stavby).
Zde je třeba zdůraznit, že zdanění daní z nabytí nemovitých věcí nepodléhá úplatné nabytí vlastnického práva ke všem nemovitým věcem ve smyslu občanského zákoníku, ale pouze k těm, které zákonné opatření o dani z nabytí nemovitých věcí výslovně uvádí, na což je třeba pamatovat, neboť pojetí vymezení nemovitých věcí občanským zákoníkem je mnohem širší. Dle § 498 odst. 1 občanského zákoníku (tj. zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen „občanský zákoník“) jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon; stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
Pojem „pozemek“ a s tím související pojem „parcela“, jsou pojmy definované katastrálním zákonem (§ 2 zákona č. 256/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen „katastrální zákon“).
Pokud se týče stavby, jde o stavbu, která je samostatnou nemovitou věcí, například podzemní stavba se samostatným účelovým určením, nebo stavba, která není součástí pozemku a je samostatnou nemovitou věcí.
Příklad č. 1
Podléhá dani z nabytí nemovitých věcí zrušení a vypořádání společného jmění manželů? Konkrétně jsme s bývalým manželem vlastnili ve společném jmění manželů rodinný dům. Nyní řešíme majetkové vypořádání, přičemž dle dohody mám být výlučným vlastníkem domu já a bývalému manželovi vyplatit určitou finanční částku. Musím platit tuto daň?
V případě společného jmění manželů ve smyslu občanského zákoníku platí, že oba manželé jsou vlastníky celé věci, která náleží do společného jmění manželů. I když se v rámci vypořádání společného jmění manželů stane vlastníkem nemovité věci, která před zánikem manželství náležela do společného jmění manželů, pouze jeden z manželů, nedochází fakticky ke změně vlastníka nemovité věci, neboť ten z manželů, který majetek nabývá do výlučného vlastnictví, byl již před vypořádáním vlastníkem celého majetku (v tomto případě byl omezen pouze vlastnickým právem druhého manžela). S ohledem na tuto skutečnost tedy v případě zrušení a vypořádání společného jmění manželů dochází k takovému nabytí vlastnických práv k nemovité věci, při kterém nevzniká předmět daně z nabytí nemovitých věcí, a to ani v případě, že je druhému z manželů poskytnuto nějaké protiplnění, v tomto případě v podobě peněžních prostředků.
Jednotka
Pojem „jednotka“ je pojem upravený soukromým právem, konkrétně občanským zákoníkem. Jednotkou se rozumí byt jako prostorově oddělená část domu společně s podílem na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné (§ 1159 občanského zákoníku). Podstatnou skutečností je, že dle občanského zákoníku je jednotka věc nemovitá. Tento pojem však není pojmem zcela novým, neboť již předchozí právní úprava týkající se vlastnictví bytů tento pojem znala [(zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)], který byl v souvislosti s rekodifikací soukromého práva s účinností od 1. ledna 2014 zrušen. Dle této dřívější právní úpravy se jednotkou rozuměl byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.
Vzhledem k tomu, že dani z nabytí nemovitých věcí podléhá úplatné nabytí vlastnického práva (či spoluvlastnického podílu) k jednotce vymezené jak dle současného občanského zákoníku, tak i k jednotce vymezené dle předchozí právní úpravy, platí, že na jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. (a na s nimi spojený podíl na společných částech domu, příp. podíl na pozemku) se obdobně používají i ustanovení o jednotce a o nemovité věci. Důvodem je skutečnost, že dle stávající úpravy občanského zákoníku nabyl-li někdo vlastnické právo alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku podle zákona č. 72/1994 Sb., vznikne i po dni nabytí účinnosti občanského zákoníku (tj. po 1. lednu 2014) vlastnické právo k dalším jednotkám v takovém domě podle zákona č. 72/1994 Sb. (§ 3063 občanského zákoníku).
Příklad č. 2
„S přítelkyní jsme koupili společně byt, každý vlastníme ideální polovinu. V současné chvíli řešíme, že její polovinu odkoupím. V bytě jsem bydlel více jak pět let a měl jsem tam i hlášený trvalý pobyt. Musím platit daň z nabytí nemovitých věcí?“
Úplatné nabytí spoluvlastnického podílu na jednotce (bytu), je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Pro účely této daně je rozhodnou skutečností pouze to, že v daném případě jde o úplatné nabytí vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na jednotce – bytu. Skutečnost, že jste vy jako nabyvatel dalšího spoluvlastnického podílu na této jednotce, jste měl již před jeho nabytím bydliště či hlášen trvalý pobyt, se u této daně ...
Souhlas s využíváním cookies
Vlastní nastavení cookies