Technické zhodnocení na pronajatém nemovitém majetku

Často se stává, že si podnikatel k provozování svého podnikání pronajme nemovitou věc (budovu, stavbu, sklad, garáž apod.), ale tato nemovitá věc plně nevyhovuje podnikatelským potřebám nájemce. V tomto případě se nájemce snaží dohodnout s pronajímatelem (vlastníkem) a s jeho souhlasem provede na najatém majetku technické zhodnocení. Daňové řešení provedeného technického zhodnocení na najaté nemovité věci vychází z toho, jakým způsobem je toto technické zhodnocení zajišťováno. V následujícím textu si s využitím příkladů ukážeme daňové řešení různých možných situací.

Obecná východiska daňového řešení

• V § 28 odst. 3 ZDP se uvádí, že technické zhodnocení pronajatého hmotného majetku nebo majetku pořizovaného na finanční leasing a jiný majetek uvedený v § 26 odst. 3 písm. c), jsou-li hrazené nájemcem (v případě nájmu) nebo uživatelem (v případě finančního leasingu), může na základě písemné smlouvy odpisovat nájemce nebo uživatel, pokud není vstupní cena u odpisovatele hmotného majetku zvýšena o tyto výdaje. Přitom nájemce nebo uživatel zatřídí technické zhodnocení do odpisové skupiny, ve které je zatříděn pronajatý majetek nebo majetek pořizovaný na finanční leasing a odpisuje je rovnoměrným nebo zrychleným způsobem.
• V případě provedení a financování technického zhodnocení nájemcem na najatém majetku vzniká vlastníkovi (pronajímateli) nepeněžní příjem. V ustanovení § 23 odst. 6 ZDP se uvádí, že nepeněžním příjmem jsou u vlastníka (pronajímatele) výdaje (náklady) vynaložené nájemcem na dokončené technické zhodnocení na najatém majetku se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného a nehrazené vlastníkem (pronajímatelem). Zákon v tomto ustanovení specifikuje tři situace realizace technického zhodnocení na pronajatém nemovitém majetku se souhlasem pronajímatele, hrazené nájemcem nad rámec nájemného, které jsou definovány v § 23 odst. 6 písm. a) body 1 až 3 ZDP.

Technické zhodnocení zajistí na svůj náklad pronajímatel

Pronajímatel provede a uhradí před zahájením nájmu majetku anebo v jeho průběhu potřebné technické zhodnocení majetku (technické zhodnocení může pronajímatel zajistit i podle potřeb nájemce).

Pokud je technické zhodnocení provedeno v prvním roce odpisování, hodnota technického zhodnocení zvýší vstupní cenu majetku u odpisovatele. Pokud provede pronajímatel technické zhodnocení v dalších letech odpisování majetku, hodnota technického zhodnocení se promítne podle způsobu odpisování buď do zvýšené vstupní ceny u rovnoměrného odpisování, nebo do zvýšené zůstatkové ceny u zrychleného odpisování. S provedeným technickým zhodnocením může souviset pravděpodobné zvýšení výše nájemného nájemci.

Technické zhodnocení zajistí nájemce jako součást úhrady nájemného, technické zhodnocení je odpisováno pronajímatelem

Nájemce provede na najatém majetku se souhlasem pronajímatele technické zhodnocení s tím, že vynaložené náklady na technické zhodnocení jsou započteny pronajímatelem na smluvní nájemné jako jeho nepeněžní plnění.

Nájemce, který vede účetnictví, zahrne provedené technické zhodnocení jako daňově uznatelné nájemné časově rozlišené do zdaňovacích období, ve kterých hradí nájemné formou provedeného technického zhodnocení.

Nájemce, který vede daňovou evidenci, zahrne celou výši výdajů za provedené technické zhodnocení jako daňově uznatelné nájemné ve zdaňovacím období, kdy ...