Aplikace DPH u nemovitostí po novele 2025, díl III.

Ve třetí části článku k nemovitostem se dostáváme k jejich dodání. Dodání pozemků, ať už zastavěných, či nezastavěných, nebo staveb může být jak zdanitelným plněním, tak plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně na vstupu. Současná novelizace přinesla i v tomto ohledu řadu změn, navíc přispěla i lepší přehlednosti daných ustanovení. Obsah dosavadního § 56 byl totiž rozdělen do dvou paragrafů, z nichž je nový § 55a určen výhradně podmínkám osvobození dodání nezastavěných pozemků, zatímco v původním § 56 zůstala pravidla pro osvobození dodání pozemků (práva stavby) zastavěných a dodání samostatných staveb bez pozemku.

Osvobození dodání nezastavěného pozemku – § 55a

Ze samotné koncepce i kontextu ustanovení § 55a vyplývá, že se ustanovení týká výhradně jen pozemků, na nichž není umístěna žádná stavba pevně spojená se zemí. V této souvislosti je důležité připomenout, jak uvádí třetí odstavec komentovaného paragrafu, že za stavbu pevně spojenou se zemí se nepovažuje stavba, která se na pozemku nachází a jejíž význam pro obvyklé užití takového pozemku je zanedbatelný (§ 55a odst. 3).

Přítomnost těchto staveb na daném pozemku je pro účely DPH naprosto nerelevantní a nepřihlíží se k nim (tj. pozemek je považován za nezastavěný). Většinou se bude jednat, jak uvádí důvodová zpráva, o zanedbatelné drobné stavby typu do země zapuštěné či zabetonované lavičky, sušáku, antény, dětské houpačky, jež je možné relativně snadno odstranit, nebo jsou pro smluvní strany z hlediska dané transakce nepodstatné.

Dodání pozemku osvobozené od daně – odst. 1 a 3

Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který (i) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a (ii) není stavebním pozemkem. Vymezení stavebního pozemku najdeme hned ve druhém odstavci, jemuž se budu věnovat vzápětí. Nyní ještě poznámka ke splnění první podmínky. Už jsem uvedla, že v důsledku přítomnosti drobné/nevýznamné stavby na dodávaném pozemku nevzniká funkční celek pozemku se stavbou. Totéž však dle § 48 odst. 4 ZDPH platí i pro pozemek se sítí technické infrastruktury ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku, což jsem vysvětlila v předchozích částech článku.

Vymezení stavebního pozemku – odst. 2

Stavební pozemek je vymezen buď pomocí administrativního statusu (např. územně plánovací dokumentací), nebo na základě již provedených prací směřujících k budoucí výstavbě.

Administrativní status – odst. 2 písm. a)

Stavebním pozemkem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Na rozdíl od předchozí úpravy jsou administrativní úkony, na jejichž základě stavební pozemek vzniká, výslovně zákonem vymezeny.

Podle § 80 a násl. stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) je základním koncepčním dokumentem obce k usměrňování územního rozvoje a ochrany hodnot jejího území územní plán, jenž vymezuje zastavěné či zastavitelné území a stanoví datum, k němuž je vymezeno. Nachází-li se dotčený pozemek v tomto území, je pro účely DPH považován za pozemek stavební.

Výše uvedené pravidlo však neplatí, pokud je zřejmé, že na pozemek takovou stavbu umístit nelze, nebo je to vysoce nepravděpodobné. Může jít např. o ochranné pásmo v okolí některých staveb nebo zařízení apod., viz důvodová zpráva: „Pozemek se tedy pro účely DPH považuje za stavební mimo jiné i v případě, že je nebo byl předmětem úkonů územního plánování, jejichž bezprostředním účelem není zhotovení konkrétní stavby, ale pouhá možnost budoucího umístění stavby, tedy pouhá „zastavitelnost“ pozemku. Výjimku z tohoto nicméně představují situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné.“

Práce provedené pro účely budoucí výstavby – odst. 2 písm. b)

Stavebním pozemkem se rozumí i pozemek, na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí na tomto pozemku. Teoreticky nelze vyloučit, že konkrétní pozemek nebude z nějakého důvodu pozemkem stavebním ve smyslu odst. 2 písm. a), bude nicméně splňovat podmínky dle odst. 2 písm. b). Dochází-li např. k odlesnění pozemku, přivedení inženýrských sítí či přístupových cest pro těžkou stavební techniku, z čehož je patrné, že se připravuje výstavba, posoudí se předmětný pozemek pro účely DPH jako stavební.

Možnost volby zdanění – odst. 4

Plátce se může rozhodnout, že se i u dodání pozemku osvobozeného od daně jedná o zdanitelné plnění. V takovém případě se uplatní režim přenesení daňové povinnosti podle § 92d ZDPH, je-li kupující plátcem. Z tohoto důvodu je třeba předchozího souhlasu odběratele plnění, je-li plátcem, neboť ten na sebe udělením souhlasu se zdaněním bere povinnost přiznat z daného zdanitelného plnění daň.