Dodání pozemku osvobozené od daně
Dodání pozemků má zvláštní úpravu v § 56 odst. 1 a 2 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění (dále jen zákon o DPH), podle kterých je dodání pozemku osvobozeno od daně, za splnění zákonných podmínek.
Pojďme nejprve definovat pojem „pozemek“ tak, jak jej uvádí ve své poslední informaci GFŘ ze dne 20. 12. 2015 k uplatňování DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 (Informace č. j. 6717/15/7000-20116-101206, ve znění dodatku č. 1. č. j. 162134/15/7100 – zákon 20116-050485), a to s odvoláním na „katastrální zákon“.
Pozemek
Pojem „pozemek“ zákon o DPH ani směrnice Rady 2006/112/ES o DPH nedefinují.
Můžeme přijmout pro účely zákona o DPH definici dle § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění (dále jen katastrální zákon) :
a) „Pozemkem je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“.
Katastrální zákon také definuje pojem „parcela“, který budeme také pro účely dodání pozemku potřebovat.
b) „Parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“
Zjednodušeně řečeno, pozemek je část zemského povrchu ohraničená jakýmkoliv seznatelným způsobem. Může jít o hranice přírodní nebo hranice vytvořené lidským zásahem.
Pozemkem je možné rozumět také parcelu označenou parcelním číslem. Pozemek přitom může sestávat z jedné nebo více parcel.
U pozemků, stejně jako u jiných nemovitých věcí, které jsou pro účely zákona o DPH zbožím (viz § 4 odst. 2 zákona o DPH), je třeba respektovat, že předmětem daně z přidané hodnoty je jejich úplatné dodání dle ustanovení § 13 odst. 1 zákona o DPH, který předpokládá převedení či přechod vlastnického práva k dané věci z jednoho vlastníka na druhého.
Součást pozemku
Co je součást pozemku a nese stejný daňový režim pro účely zákona o DPH, nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový), v platném znění.
Jedná se o tato ustanovení:
- § 501: Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.
- § 506 odst. 1: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
- § 507: Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.
- § 509: Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.
Pro účely zákona o DPH je důležité, že součást věci, zde součást pozemku, nemá při převodu pozemku vlastní právní ani daňový režim.
Příklad č. 1:
Plátce převádí pozemek, na kterém jsou porosty samostatných keřů, obilí, travní porost, viniční porost, pozemek, ve kterém je meliorační zařízení, jež není samostatnou věcí v právním smyslu.
V daném případě se z hlediska soukromého práva (viz občanský zákoník) ale i veřejnoprávně (zákon o DPH) jedná pouze o převod pozemku jako celku, a nikoli o převod stavby a pozemku, nebo převod pozemku a převod viničního porostu.
Nelze z hlediska zákona o DPH oddělit od pozemku například trvalé porosty vinic a stanovit odlišný daňový režim. Pokud pozemek splňuje dále uvedené podmínky v § 56 odst. 1 zákona o DPH pro osvobozené dodání, to znamená, že není stavebním pozemkem, netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, bude osvobozeno dodání pozemku jako celku včetně jeho součástí.
Co ještě může být součástí pozemku?
- Kulturní vrstva půdy, která je vegetačním prostředím pro rostliny, například rašelina, písek;
- Trvalé porosty na pozemku – lesní porosty, chmelové porosty, keře;
- Zelenina, květiny, obilí, tráva;
- Ložiska nevyhrazených nerostů podle zákona č. 44/1988 Sb., horní zákon, v platném znění. Ale pozor: ložiska vyhrazených nerostů náležejí státu a nejsou součástí pozemku (například nerosty, z nichž je možno průmyslově vyrábět kovy);
- Stavby, které slouží pozemku a nejsou samostatnou věcí v právním smyslu, například rybníky, meliorační a závlahové systémy, květinová jezírka, některé opěrné zdi, zjednodušeným způsobem položené chodníčky, parkovací plochy.
Pro soukromoprávní určení součásti pozemků je nepodstatné, že zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku, oceňuje některé součásti pozemku (například lesní porosty, ovocné dřeviny, vinnou révu a chmelovou révu) samostatně. To je právní úprava pro účely oceňování.
Rovněž je nepodstatné z hlediska zákona o DPH, že veřejnoprávní předpisy, například zákon o účetnictví nebo zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) považuje některé součásti pozemku (například pěstitelské celky trvalých porostů) za samostatné majetkové složky se samostatným účelovým určením, kdy se u nich jedná o způsob uplatnění daňových a účetních odpisů, protože pozemek jako takový se do nákladů neodepisuje. Zákon o daních z příjmů v § 26 odst. 2 písm. d) uvádí jako samostatný odpisovaný majetek „pěstitelské celky trvalých porostů s dobou plodnosti delší než tři roky“. Takovými pěstitelskými celky jsou chmelnice, vinice, ovocné stromy, ovocné keře.
Pro posouzení daňového režimu při dodání pozemku je ještě vhodné znát ustanovení občanského zákoníku o příslušenství věci, jak si uvedeme v článku dále.
Příslušenství věci
Příslušenství věci je dle § 510 odst. 1 občanského zákoníku „vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím“. Odstavec 2 uvádí, že „se má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství“.
Paragraf 512 uvádí, „Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo.“
Příklad č. 2:
Vlastník pozemku, jehož součástí je stavba autodílny, ve které podniká, využívá také na svém pozemku plochu k parkování vozidel zákazníků, a postavil také zděný přístřešek pro popelnice. V případě, kdy by vlastník pozemku plátce daně prodával pozemek i se stavbou autodílny, režim pozemku, parkoviště i přístřešku pro popelnice by se řídil daňovým režimem hlavní věci, kterou je stavba autodílny.
Pokud by uplynulo více jak 5 let od udělení prvního kolaudačního souhlasu u autodílny, pak její prodej včetně pozemku a příslušenství, jímž je plocha pro parkování vozidel i přístřešek pro popelnice, bude osvobozen od daně jako celek. A to, i kdyby v průběhu pětileté lhůty pro osvobozené dodání nemovité věci plátce postavil přístřešek pro popelnice, nebo jiné příslušenství, které napomáhá lepšímu využití stavby hlavní, neslo by toto příslušenství při celkovém prodeji daňový režim podle věci hlavní.
Koho se týká uplatnění DPH u dodání pozemků a staveb?
Dodání pozemků a staveb je předmětem daně v rámci ekonomické činnosti osoby povinné k dani. Podle § 56 odst. 1 může být za daných podmínek dodání pozemku osvobozeno od daně.
Posouzení dodání pozemků a staveb se jako plnění zdanitelné či osvobozené od daně týká pouze těch osob, které dodávají nemovité věci v rámci své ekonomické činnosti. U právnických osob je posouzení zpravidla jednoznačné. U fyzické osoby – osoby povinné k dani nebo plátce a dále u veřejnoprávního subjektu však prodej nemovité věcí nemusí být vždy uskutečněn v rámci ekonomické činnosti.
Fyzická osoba, která je nepodnikající osobou, tedy osobou nepovinnou k dani, se většinou běžným prodejem nemovité věci, nejčastěji pozemku, nestává ...
Souhlas s využíváním cookies
Vlastní nastavení cookies