Právní pojetí nemovitostí

JUDr. Lukáš Slanina je advokát, vede realitní tým advokátní kanceláře ARROWS, který zajišťuje kompletní a rychlý právní servis pro realitní kanceláře a developery. Na právnické fakultě UPOL vyučuje předmět Realitní transakce v praxi a je lektorem práva v kurzu Master of Real Estate na VŠFS. Pro realitní kanceláře zajišťuje pravidelná právní školení, publikuje články týkající se realitního trhu a je hlavním autorem knihy Praktický komentář k zákonu o realitním zprostředkování. Mgr. František Bárta je advokát působící v realitním týmu advokátní kanceláře ARROWS. Zabývá se komplexním právním poradenstvím v rámci realitního práva a zajišťuje přípravu a kontrolu veškeré smluvní dokumentace v této oblasti. Jeho každodenní agendou je spolupráce s realitními kancelářemi a za jeho práci hovoří stovky úspěšně realizovaných realitních obchodů. Klientům pomáhá řešit zejména problematiku převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, převodu družstevního podílu, zástavního práva, věcných břemen či nájmu. Robert Dürrer je praktikantem v realitním týmu advokátní kanceláře. Dokončuje studium právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci a je autorem diplomové práce se zaměřením na rezervační smlouvy v realitních transakcích. 

Vymezení nemovitých věcí podle občanského zákoníku

Než se ponoříme do samotného vymezení nemovité věci v právním slova smyslu, zdůrazníme zásadní změnu v chápání nemovitosti, kterou zavedl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „OZ“), který se vrátil k tradiční římskoprávní zásadě, že povrch ustupuje půdě (superficies solo cedit). To znamená, že součástí pozemku jsou stavby na něm zřízené, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech (§ 506 OZ).

Pouhá součást věci není věcí v právním slova smyslu, protože nemá povahu samostatného předmětu. Například rodinný nebo bytový dům proto není nemovitou věcí, neboť je součástí pozemku, na kterém stojí (tj. jiné nemovité věci). Výjimku z výše uvedené zásady představují například stavby zřízené na pozemku odlišného vlastníka za účinnosti předchozí právní úpravy. Tyto stavby se v důsledku odlišného vlastnictví nestaly součástí pozemku, a jsou proto i nadále (vedle pozemku) samostatnou nemovitou věcí (§ 3055 OZ).

Určení, zda je určitý objekt nemovitou věcí, nebo její pouhou součástí, je zásadní nejen pro správné pochopení problematiky nemovitých věcí, ale též pro aplikaci právních předpisů týkajících se nemovitostí, včetně předpisů veřejnoprávních, například daňových. Samostatná věc ve smyslu práva totiž může být stanovena jako předmět daně, ze které je následně určen její základ.

Ptáme-li se na otázku, co vše je možné považovat za věc nemovitou, odpověď nalezneme především v § 498 OZ. Nemovitými věcmi jsou tedy pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim. Kromě uvedených dále i věci, o nichž zákon stanoví, že nejsou součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.

Pozemkem ve smyslu soukromého práva rozumíme trojrozměrnou (3D) část zemského povrchu, která je ve vlastnictví určité osoby. Od pojmu pozemek je nutné odlišovat pojem parcela (2D), s nímž pracuje zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále též „KatZ“). Parcela není věcí, jde o pouhý způsob evidence pozemku v katastrální mapě. Předmětem právních vztahů je proto pozemek označený číslem parcelním, a nikoli parcela jako taková. Některé pozemky jsou v katastru evidovány pouze zjednodušeným způsobem. Jedná se o evidenci především zemědělských a lesních pozemků, jejichž hranice v terénu není patrná. Poplatníkem daně z těchto pozemků je zásadně jejich uživatel.

Podzemní stavbou se samostatným účelovým určením jsou například vinné sklepy, podzemní garáže nebo stavba metra. Důležitým kritériem je samostatné účelové určení takové stavby. Nemovitou věcí proto není podzemní garáž vybudovaná pod obchodním centrem anebo bytovým domem, neboť ta je součástí jiné nemovité věci (domu/centra, respektive pozemku, na kterém tento dům/centrum stojí). Dále je nutné poznamenat, že podzemní stavby – jsou-li nemovitými věcmi – nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí a neplatí pro ně některá pravidla týkající se nemovitostí v katastru nemovitostí evidovaných.

Věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám jsou zejména právo vlastnické (vč. spoluvlastnictví a společného jmění manželů), služebnosti, reálná břemena, hypotekární zástavní právo nebo právo stavby. Věcná práva jsou práva absolutní, které působí vůči všem (erga omnes). Tím se liší od práv obligačních, která působí zásadně jen mezi stranami daného závazku. Některá věcná práva na některých nemovitých věcech jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Evidována nejsou typicky práva vznikající přímo ze zákona, například předkupní právo spoluvlastníka podle § 1124 OZ.

Služebnosti a reálná břemena označujeme souhrnně jako tzv. věcná břemena (§ 1257 a násl. OZ). Služebnost omezuje vlastníka nemovité věci tak, že je povinen ve prospěch jiného něco strpět nebo se něčeho zdržet. Povinnost ze služebnosti je trvalá (povinnost nezastavět vyhlídku) nebo opakovaná (strpění čerpání vody ze studny, strpění přecházení přes pozemek). Reálná břemena zatěžují nemovitou věc v tom smyslu, že vlastník věci je povinen ve prospěch jiného něco dát nebo konat. Příkladem může být povinnost vlastníka udržovat v řádném stavu kapličku stojící na jeho pozemku nebo poskytovat oprávněnému peníze či jiné plnění. Věcná břemena mohou být zřízena na základě smlouvy, ze zákona, ale i rozhodnutím orgánu veřejné moci. Příjmy plynoucí jako náhrada za věcné břemeno zřízené ze zákona nebo na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci jsou osvobozeny od daně z příjmů. Věcná břemena zřízená na základě veřejnoprávních předpisů (například služebnost přístupu k elektrické síti) se do katastru nemovitostí nezapisují.

Právo stavby umožňuje oprávněnému mít na povrchu nebo pod povrchem cizího pozemku stavbu. Tato stavba stojící na pozemku zatíženém právem stavby není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí práva stavby jako samostatné nemovité věci odlišné od pozemku (§ 1242 OZ). Právo stavby představuje zásadní omezení vlastnického práva k pozemku, bývá proto zřízeno jako úplatné (stavební plat). Právo stavby může být zřízeno jen jako dočasné, a to nejdéle na 99 let. Není-li ujednáno nic jiného, při zániku práva stavby uplynutím doby přestane být stavba jeho součástí a ...