Uplatnění správné sazby daně z přidané hodnoty u stavebních oprav a rekonstrukcí staveb pro bydlení

Článek se zabývá problematikou uplatnění správné sazby daně při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení, nebo na dokončené stavbě pro sociální bydlení.

Stavebními pracemi se rozumí práce prováděné „mokrou“ cestou, jako například zednické práce, montážními pracemi se rozumí práce prováděné „suchou“ cestou, jako například elektroinstalační práce.

Při poskytnutí služby se podle § 47 odst. 4 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“), obecně uplatní základní sazba daně z přidané hodnoty.

Při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení se podle § 48 odst. 1 zákona o DPH uplatní první snížená sazba daně 15 %.

Zákon o DPH používá pojem „stavba pevně spojená se zemí“. Stavbou spojenou se zemí se rozumí stavba, která je dostatečně pevně neoddělitelně spojena se zemí. Pevné spojení se zemí určuje většinou fixace stavby zeminou, vytvářející pevné umístění stavby na konkrétním místě zemského povrchu. Za stavbu pevně spojenou se zemí je kromě běžných staveb také možné považovat například mobilní buňku za předpokladu, že je připojena na vodovodní, kanalizační a elektrickou rozvodnou síť.

Dokončenou stavbou je stavba, která byla již zkolaudována, nebo bylo povoleno její užívání.

Poskytnutím stavebních prací nebo montážních prací na dokončené stavbě se jedná o takové stavební zásahy na majetku, kterými nevzniká nová věc. Jedná se o běžné opravy stavby, které zahrnují také stavební údržbu.

Dále se jedná například o nástavbu, kterou se stavba zvyšuje, přístavbu stavby, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou nebo stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Stavby pro bydlení jsou pro čely daně z přidané hodnoty definovány v § 48 odst. 2 zákona o DPH.

Stavby pro bydlení

Stavbami pro bydlení jsou podle § 48 odst. 2 zákona o DPH stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, stavba, která slouží k využití stavby bytového domu nebo rodinného domu a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu nebo rodinného domu, obytný prostor a místnost užívaná s tímto obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Stavba bytového domu a stavba rodinného domu jsou vymezeny podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí.

Těmito předpisy jsou zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), která ve své příloze (Technické podrobnosti pro správu katastru, bod 4 Způsob využití stavby) dále odkazuje na vyhlášku č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.

U stavby bytového a rodinného domu je důležitý údaj o způsobu využití stavby zapsaný v katastru nemovitostí (kromě rodinného domu či bytového domu např. stavba pro rodinnou rekreaci, zemědělská usedlost, garáž, stavba pro obchod a další).

Při posuzování stavby, která ještě není zapsaná v katastru nemovitostí, například u nové výstavby, se vychází ze stavební dokumentace (např. projekt, stavební povolení, situační výkres), z níž by splnění charakteristik určujících bytový či rodinný dům mělo být zřejmé.

Pokud není možné podle správního rozhodnutí, případně stanoviska stavebního úřadu určit, zda se jedná o bytový dům nebo rodinný dům, nebo v případech, kdy se skutkový stav liší od stavu formálně právního, například tím, že zápis v katastru neodpovídá skutkovému stavu, postupuje se při vymezení rodinného domu a bytového domu metodou stanovení poměru podlahových ploch určených pro bydlení k celkové podlahové ploše.

Stavba bytového domu

Stavbou bytového domu se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Poměr podlahových ploch bytového domu se stanoví tak, že se do úhrnu podlahových ploch domu započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení a dále i podlahová plocha společných částí domu.

Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, společné rozvody tepla, společné rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny a vzduchotechniky, dále výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěné mimo dům apod.

Do celkové podlahové plochy bytového domu se také započítává podlahová plocha nebytových prostor jako například podlahová plocha garáží, obchodů, kanceláří apod.

Do úhrnu podlahových ploch domu se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné uživatelům domu a obvykle slouží jako technologické zázemí (transformovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údržbu).

Dále se do úhrnu podlahové plochy nezapočítávají šachty výtahů a podlahové plochy příslušenství domů.

Vzhledem k tomu, že se pro stanovení, zda se jedná o bytový dům, bere též v úvahu poměrná část podlahové plochy využívaná společně pro bytové a nebytové účely, je pro výpočet také vhodný takový postup, že se u bytového domu nejprve od úhrnu všech podlahových ploch domu odečtou podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena a podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která neodpovídá požadavkům na trvalé bydlení, například nebytových prostor.

Správný poměr se určí jako podíl podlahových ploch odpovídajících požadavkům na trvalé bydlení včetně podlahových ploch místností určených k užívání s byty k součtu podlahových ploch bytů včetně podlahových ploch místností určených k užívání s byty a podlahových ploch prostor, které neodpovídají požadavkům na trvalé bydlení (garáž, dílna, obchod, kancelář), včetně místností určených s jejich užíváním.

Tento poměr se stanoví v procentech.