Uplatnění daně z přidané hodnoty při dodání nemovité věci

Článek se zabývá problematikou uplatnění daně z přidané hodnoty při dodání nemovité věci.

V úvodu článku je třeba upřesnit, že pro účely daně z přidané hodnoty se nemovitá věc považuje za zboží.

Zboží

Zbožím se podle § 4 odst. 2 písm. a) zákona o DPH rozumí hmotná věc, s výjimkou peněz a cenných papírů.

Pojem „hmotná věc“ zahrnuje jak věc movitou, tak věc nemovitou. Z toho důvodu se při prodeji nemovité věci v zákoně o DPH nikde nepoužívá pojem „převod nemovitosti“, ale používá se pojem „dodání nemovité věci“, a pokud plátce prodává nemovitou věc, jedná se o dodání zboží.

Zbožím je podle § 4 odst. 2 písm. b) zákona o DPH také právo stavby.

Právo stavby je právo, které umožňuje stavět stavbu na cizím pozemku, nebo právo mít stavbu na cizím pozemku. Jedná se vždy o právo věcné, které vznikne zápisem do katastru nemovitostí.

Podle nového občanského zákoníku je právo stavby nehmotnou nemovitou věcí. Pro účely zákona o DPH je podřazeno pojmu „zboží“. Stavba samotná je vždy součástí práva stavby, stavba není samostatnou věcí. Stavba je tak součástí pozemku, nebo je součástí práva stavby.

Právo stavby lze zřídit i ke stavbě již zřízené, tj. kde již stavba stojí.

Právo stavby je zřizováno za úplatu, a to jednorázovou, nebo formou placení pravidelných úplat, které nový občanský zákoník označuje jako „stavební plat“.

Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, a to nejdéle na 99 let.

Stavebník se ani při existenci práva stavby nestane přímým vlastníkem stavby, kterou na cizím pozemku postavil. Předmětem vlastnictví je jen právo stavby (věc nehmotná nemovitá), které je zapsané v katastru nemovitostí.

Pro účely posouzení, zda je dodání práva stavby zdanitelným či osvobozeným plněním, je rozhodující, o jaký druh práva stavby se jedná.

Pokud se jedná o právo stavby zahrnující věcné právo postavit či vlastnit na pozemku stavbu, tj. právo nehmotné, jedná se o plnění zdanitelné, u kterého se uplatní vždy základní sazba daně.

Při dodání práva stavby, jehož součástí je již stavba pevně spojená se zemí, která odpovídá právu stavby, tj. právo zhmotnělé, se pro účely uplatnění daně či osvobození zkoumá, zda u stavby, která je součástí tohoto práva, uplynul časový test podle § 56 odst. 3 zákona o DPH, či nikoliv.

Pokud časový test uplynul, jedná se o dodání práva stavby, které je osvobozeným plněním bez nároku na odpočet daně, u kterého se ale plátce může rozhodnout pro uplatnění daně. Pokud časový test neuplynul, jedná se o zdanitelné plnění a pro správné uplatnění daně z přidané hodnoty je nutné rozlišit, jaká stavba je součástí tohoto práva stavby.

Pokud je součástí práva stavby stavba pro sociální bydlení, uplatní se při tomto dodání práva stavby první snížená sazba daně, v ostatních případech se uplatní základní sazba daně.

Dodání zboží

Pro účely zákona o dani z přidané hodnoty se podle § 13 odst. 1 zákona o DPH dodáním zboží rozumí převod práva nakládat se zbožím jako vlastník.

Jedná se o „ekonomické vlastnictví“. Pojem ekonomické vlastnictví je širší než právní pojetí vlastnictví, protože kupující může nakládat se zbožím jako vlastník, aniž by se stal právně vlastníkem tohoto zboží.

Dodáním zboží se tak rozumí převod hmotného majetku jednou osobou (prodávající), která opravňuje druhou osobu (kupující) skutečně s tímto hmotným majetkem nakládat jako kdyby byla jeho vlastníkem, a to i v případě, když k převodu právního vlastnictví nedojde.

Nemovitá věc může být také plátcem dodána podle § 13 odst. 3 písm. c) zákona o DPH.

Jedná se o přenechání zboží k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno a ke dni uzavření smlouvy je zřejmé, že vlastnické právo k užívanému zboží bude za obvyklých okolností převedeno na jeho uživatele.

Původně bylo toto ustanovení v zákonu o DPH definováno jako převod práva užívat najaté zboží nebo najatou nemovitost na základě smlouvy, která stanoví povinnost nájemce nabýt zboží nebo nemovitost, které jsou předmětem smlouvy.

S účinností od 1. 1. 2020 došlo k věcné změně. Od tohoto data se nejedná pouze o dodání zboží s povinností odkupu, ale také o dodání zboží s možností odkupu za předpokladu, že k datu uzavření smlouvy je zřejmé, že za obvyklých okolností k odkupu dojde.

Pro účely zákona o DPH je dále důležité, že pokud je dodána nemovitá věc podle § 13 odst. 3 písm. c) zákona o DPH s povinností nebo možností odkupu, považuje se tato nemovitá věc od okamžiku přenechání do užívání za dlouhodobý majetek uživatele.

Územní působnost

Občas je řešena problematika nemovité věci, která se nachází na území tuzemska nebo na území jiných členských států, v nichž se nacházejí zastupitelství jiných států.

Pokud se nemovitá věc nachází na území tuzemska, hledí se na ni pro účely zákona o DPH jako na součást území České republiky, a to přesto, že podle mezinárodních smluv pro orgány přijímacího státu jsou tato území nedotknutelná a bez souhlasu úředníků zastoupeného státu do nich vstoupit nelze, avšak přesto zůstávají integrální součástí území České republiky.

Obdobně se posuzují i nemovité věci na území jiných států, které jsou využívány pro zastupitelství České republiky. Tato území zůstávají součástí území státu, kde se nacházejí.

Místo plnění při dodání nemovité věci

Při dodání nemovité věci je místem plnění podle § 7 odst. 8 zákona o DPH místo, kde se nemovitá věc nachází. Pokud se nemovitá věc nachází například v jiném členském státě nebo ve třetí zemi, není její dodání v tuzemsku předmětem daně a v takovém případě se dodání této nemovité věci řídí legislativou pro uplatnění daně ve státě, ve kterém se nemovitá věc nachází.

Obdobně je řešeno právo stavby. Při dodání práva stavby je místem plnění podle § 7 odst. 8 zákona o DPH místo, kde se nachází pozemek zatížený právem stavby.

Povinnost přiznat daň

Při dodání nemovité věci je plátce podle § 20a odst. 1 zákona o DPH povinen přiznat daň ke dni uskutečnění zdanitelného plnění.

Pokud je přede dnem uskutečnění zdanitelného plnění přijata úplata na zdanitelné plnění, které je známo dostatečně určitě, je plátce povinen přiznat daň podle § 20a odst. 2 zákona o DPH ke dni přijetí této úplaty.